در دو سال گذشته، دادگاه فدرال آلمان آراء متعددی در خصوص استانداردهای عایق‌سازی صوتی در ساخت خانه‌های نیمه‌مستقل (خانه‌ای که از یک‌سو با دیواری مشترک به خانه دیگر متصل می‌شود) و آپارتمان‌ها صادر کرده است. این موضوع، پیرو تغییرات مقررات مهم در این حوزه مورد توجه قرار گرفته است.

مقررات ساختمان در حوزه فدرال، الزاماتی را برای سطوح عایق صدا در ساختمان مشخص کرده است؛ با این‌حال، رعایت این الزامات از سوی بخش خصوصی صرفاً زمانی اجباری است که در قرارداد ساختمانی ذکر شده باشد. مقررات حقوق عمومی محدود به الزامات و مداخلاتی هستند که برای حفظ نظم و امنیت ضرورت دارند و طبق این مقررات، باید حداقل استانداردها برای ساختمان‌های مسکونی در نظر گرفته شود.

سطح عایق صوتی مورد نیاز برای ساخت خانه‌های نیمه‌مستقل و آپارتمان‌ها، در درجه اول با تفسیر قرارداد مشخص خواهد شد. عوامل در نظر گرفته‌شده برای این تفسیر عبارتند از: تصور عینی که به طرف قرارداد داده می‌شود و تفسیری که منافع طرفینی را متعادل می‌کند. این تعادل نه تنها در متن قرارداد فروش درج می‌شود بلکه باید شامل موارد زیر باشد:

• اظهارات توضیحی و تعیین‌کننده ارائه‌شده توسط طرفین قرارداد (به ویژه در مورد مشخصات ساختمان، افشای اطلاعات توسط سازنده یا سایر ادعاهای طرح‌شده به صورت شفاهی یا کتبی)
• سایر شرایط مرتبط با قرارداد
• وضعیت خاص ساختمان و محیط آن
• استانداردهای کیفیت
• ایده‌آل‌های معماری
• هدف تعیین‌شده برای ساختمان

این شرایط اغلب منجر به ایجاد الزاماتی برای عایق‌های صوتی می‌شود که به طور قابل توجهی بیش از حداقل الزامات بوده و در نتیجه فرض استاندارد بالاتر برای عایق‌های صوتی را توجیه می‌کند.

یک خریدار آپارتمان مسکونی معمولی، همواره می‌تواند انتظار داشته باشد که فروشنده آپارتمان نوساز، عایق صوتی را منطبق با قواعد مهندسی پذیرفته‌شده، در زمان فروش (استاندارد معمول کیفیت و راحتی) ارائه کند. درصورتی‌ که معیار استاندارد معمول ،کیفیت و راحتی در نظر گرفته شود، مقدار شاخص عایق‌سازی و کاهش صدا باید بر اساس این توافق باشد.

اصولاً بهترین کیفیت عایق صوتی را می‌توان همراه با مصالح مورداستفاده در ساختمان، بدون هیچ هزینه اضافی برای دوباره­ کاری به­ کار برد؛ امری که همیشه در ساخت ساختمان‌ها مورد نیاز است. در نتیجه، مصالح ساختمانی دارای کیفیت خاص عایق صوتی، باید مطابق با کارکرد خود، به نحوی نصب شوند که بهترین نتیجه را داشته باشند.

اگر فروشنده بخواهد نسبت به عایق صوتی موردنیازِ استاندارد کیفیت و راحتی بی‌توجهی کند، باید این امر را به­ وضوح با خریدار در میان بگذارد و اعلام نماید. فروشنده باید به طور ویژه به خریدار اطلاع دهد که ساختار عایق صوتی ساختمان مورد معامله، با استانداردهای پذیرفته‌شده مطابقت ندارد و خریدار را از عواقب این واقعیت برای استفاده و خرید ملک آگاه سازد.

علی‌رغم هرگونه توافق قراردادی خاص و بدون در نظر گرفتن شرایط استاندارد قرارداد ساختمان، سازنده موظف است ساختمانی تحویل دهد که با استانداردهای مهندسی پذیرفته‌شده منطبق باشد. چراکه این استانداردها طبق قانون مدنی آلمان مورد توافق بوده و برای ساختمان‌هایی از همان نوع اعمال می‌شوند.

با توجه به احکام اخیر دادگاه فدرال دادگستری آلمان، سازندگان باید نسبت به عایق‌های صوتی که در آینده ارائه خواهند داد، توجه داشته باشند؛ در نتیجه، تبلیغات و اسناد قراردادی آن‌ها، به ویژه مطالب افشائی، باید با این امر منطبق باشد. عدم برآوردن الزامات عایق صدا می‌تواند منجر به اقدامات پرهزینه و پیچیده بعدی در بازسازی شود. اگر به مسائل مربوط به عایق صدا توجه لازم نشود، سازندگان با کاهش شدید قیمت معامله یا ادعای غرامت و حتی لغو قراردادهای خرید مواجه خواهند شد.

منبع:

asd-law

مترجم:

نعیمه درویشی

میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.