یادداشت سردبیر

نوسانات شدیدِ قیمت همواره موجب بی‌ثباتی‌هایی در بازار می‌شوند که آسیب‌هایی را به صنعت‌گران و مصرف‌کنندگان وارد می‌سازند. یکی از حوزه‌هایی که این نوسانات مشکل‌ساز هستند، مسکن و به‌طور کلی صنعت ساختمان است. این امر در همه  کشورها مورد توجه است لکن از آنجا که در کشورهای توسعه‌یافته، تورم و تغییرات قیمت‌ها به شدتی که در برخی از کشورهای در حال توسعه رخ می‌دهد کمتر اتفاق می‌افتد لذا در ادبیات حقوقی آن‌ها هم کمتر به آن پرداخته شده است. با این وجود تغییرات قیمت در یکی دو سال گذشته در ایالات متحد آمریکا، کانادا و انگلستان و برخی کشورهای دیگر باعث شده است که حقوقدانان به دنبال راه حل‌هایی برای مهار مشکلات ناشی از این نوسانات در درجه اول از طریق پیش‌بینی مکانیسم‌های لازم در قراردادها باشند و در درجه بعدی توصیه‌هایی را برای اصلاح و تکمیل مقررات به قانونگذار پیشنهاد نمایند. این موضوع برای فعالان اقتصادی ایرانی که مدت‌هاست با مشکلات ناشی از تورم و نوسانات قیمت مواجه هستند اهمیت زیادی دارد. برای دنبال‌کردن این موضوع و استفاده از تجربه سایر کشورها در این زمینه مطلبی را انتخاب کرده‌ایم که به بررسی این موضوع در صنعت ساختمان در بریتانیا می‌پردازد که توسط یکی از حقوقدانانی که دعوت ما به همکاری را اجابت کرده اند ترجمه شده است و تقدیم شما می گردد.

 

انعقاد قرارداد برای مهار نوسانات قیمت

بی‌‍ثباتی سیاسی، شرایط آب و هوائی سخت و فشارهای ناشی از رکود بازار باعث شده است که صنعت ساخت و ساز در بریتانیا هم‌چنان با تورم دست و پنجه نرم نماید، این مساله به طور قابل توجهی بر هزینه‌های پروژه، برنامه‌ها و عملکرد کلی پروژه‌ها تأثیر گذاشته است. سرویس اطلاعات هزینه ساختمان در بریتانیا گزارش داد که تورم قیمت مصالح ساختمانی در ژوئن 2022 به 26 درصد رسید. هم‌چنین بیان نمود که 4165 شرکت ساختمانی در دوازده ماه منتهی به 31 مارس 2023 ورشکسته شدند، بنابراین واضح است که صنعت ساخت و ساز، به‌ویژه در مواردی که پیمانکاران اصلی و پیمانکاران فرعی بدون قید ماده مربوط به نوسانات قیمت در قراردادشان، با “قرارداد کار مشخص در برابر قیمت ثابت” بکار گرفته شده‌اند در شرایط نامناسبی به سر می‌برند. برای پیمانکاران اصلی و پیمانکاران فرعی که به دنبال محافظت از خود در برابر آسیب‌های ناشی از تورم قیمت مصالح ساختمانی هستند، راه حلِ واضح، گنجاندن مقررات مربوط به نوساناتی است که با بسیاری از قراردادهای استاندارد این صنعت همراه است. آن‌چه مورد بررسی قرار خواهد گرفت آن است که چگونه می‌توان با نوساناتِ قیمت در دو مورد از رایج‌ترین اشکال قراردادِ استاندارد در صنعت ساختمان مقابله کرد: قرارداد طراحی و ساخت JCT 2016 و قرارداد مهندسی و ساخت NEC4.

 

قرارداد طراحی و ساخت JCT 2016[1]

این قراردادِ پرکاربرد حاوی مکانیسم‌های استانداردی است که می‌تواند تعدیل مبلغ قرارداد را در پاسخ به افزایش و سقوط قیمت‌های بازار و هزینه‌های خارج از کنترل طرفین تسهیل نماید. سه فرم استاندارد در راستای تنظیم‌گری در خصوص”مقررات نوسانات” وجود دارد که می‌توان آن‌ها را در جزئیات قرارداد انتخاب یا طرفین می‌توانند بر استفاده از رویکردی تلفیقی موافقت نمایند.

گزینه الف (کمک مالی، مالیات و نوسانات مالیاتی)

در گزینه الف (ساده‌ترین و آسان‌ترین مورد از بین سه گزینه JCT)، مبلغ قرارداد به صراحت به شکل ذیل محاسبه می‌گردد:

انواع و نرخ‌های مشارکت، مالیات قابل پرداخت توسط پیمانکار، نرخ‌های عوارض و مالیات قابل اعمال (به غیر از مالیات بر ارزش افزوده) در رابطه با هرگونه واردات، خرید، فروش کالاها، برق و سوخت‌های لازم برای اجرای کار، هر کدام در تاریخ مبنائی که طرفین بر سر آن توافق می‌کنند محاسبه می‌شود و در جزئیات قرارداد درج می شود. مبتنی بر این گزینه، مبلغ قرارداد در صورت وقوع هر یک از شرایط ذیل تغییر خواهد کرد:

افزایش یا کاهش در نرخ‌های ذکر شده؛ اگر هیچ یک از انواع سهم، انجام وظیفه، یا مالیات ذکر شده دیگر قابل پرداخت نباشد؛ یا اگر نوع جدیدی از سهم یا شرح وظیفه، یا مالیاتی قابل پرداخت شود.

 

برای اطمینان از وجود و میزان هر گونه نوسان، مسئولیت اطلاع‌رسانی با کارفرما و ارائه شواهد و محاسبات بر عهده پیمانکار است، با این حال شایان ذکر است که چنانچه پیمانکار به دلیل تاخیر در هرگونه پرداخت، مقصر و مشمول هزینه‌های اضافی شود، نوسان قیمت، حاشیه سود پیمانکار را تغییر نمی‌دهد و متعاقباً مبلغ قرارداد تغییر نخواهد کرد.

اگر نگرانی اصلی طرفین قرارداد تورم قیمت مصالح ساختمانی باشد، این گزینه مفید نخواهد بود. اما گزینه الف، اگرچه کار با آن ساده و نسبتاً آسان است، به افزایش یا کاهش قیمت مواد پاسخی نمی‌دهد و برای پیمانکاری که نگران تأثیر تورم بر مواد اولیه است، آسایش خیال  ایجاد نمی‌نماید.

 

گزینه ب (هزینه نیروی کار، مواد و نوسانات مالیاتی)

مانند گزینه الف، مبلغ قرارداد مبتنی بر گزینه ب شامل موارد ذیل می‌شود:

 افزایش یا کاهش در عوارض و مالیات‌های مربوط به نقش پیمانکار به عنوان “کارفرما”، عوارض و مالیات‌های اعمال شده برای هر گونه واردات، خرید، فروش، پردازش، برق و سوخت مورد نیاز که برای اجرای مفاد قرارداد لازم است. با این حال، گزینه ب یک قدم پا را فراتر گذاشته و تعدیل‌هایی را برای مبلغ قرارداد در رابطه با نوسانات در موارد ذیل پیش‌‎بینی می‌نماید:

نوسانات نرخ‌ها و هزینه‌های نیروی کار در نتیجه تصمیم‌گیری‌ها یا طرح‌های تشویقی نهادهای تعیین‌کنندهِ دستمزد مانند شورای مشترک صنعت ساختمان؛ نوسانات ایجاد شده در هزینه‌های حمل و نقل کارگران در پیشنهادات پیمانکار در نتیجه تصمیمات یا طرح‌های تشویقی نهادهای تعیین دستمزد مانند شورای مشترک صنعت ساختمان، نوسانات قیمت بازار مواد، کالاها، برق، سوخت یا هر محصول دیگری که برای اجرای کار ضروری است (و عوارض مربوط و مالیات قابل پرداخت بابت آن). درست مانند “گزینه الف”، مبلغ قرارداد در “گزینه ب” با توجه به نوسانات نرخ‌ها و قیمت‌های مربوطه، پیمانکار  مشمول همان الزاماتی است که در “گزینه الف” در رابطه با اطلاع‌رسانی و ارائه شواهد در مورد مبلغ قابل پرداخت وجود دارد می باشد و حق هیچ گونه افزایشی در سود خود را ندارد. و مستحق هیچ گونه تعدیلی در خصوص مبلغ قرارداد برای زمان هایی که طی آن به واسطه تاخیر مقصر شناخته می‌شود نمی باشد. “گزینه ب ” فراتر از پرداختن به عوارض و نوسانات مالیاتی است. این گزینه به نظر می رسد در شرایط فعلی تورم مفیدتر است.

 

گزینه ج (تنظیم فرمول)

“گزینه ج” پیچیده‌ترین و جامع‌ترین گزینه از گزینه‌های نوسانات JCT است که قوانین فرمول JCT 64 صفحه‌ای را برای محاسبه مقداری که مبلغ قرارداد باید بر اساس آن تعدیل شود، به خود اختصاص داده است. قوانین “تنظیم فرمول” به «بولتن‌های ماهانه»، یعنی فرمول‌های آنلاین تنظیم قیمت BCIS[2] اشاره می‌کند، که نشان می‌دهد چگونه تورم بر اقلام مختلف در طول دوره مربوطه تأثیر گذاشته است تا در محاسبات پرداخت ها استفاده شود.

قوانین تنظیم فرمول در سه بخش فرعی تنظیم شده است که هر کدام شامل فرمول‌های جداگانه‌ای است که باید اعمال شوند.

بخش اول: روش طبقه‌بندی کار حاوی فهرستی از «دسته‌‍‌های کاری» است که شامل فعالیت‌های جداگانه تفصیلی برای دسته‌های کار مختلف مانند شمع‌‌‎گذاری؛ بتن‌ریزی و دیگر نازک‌کاری‌های نهائی و نحوه اجرای آن در ساختمان می‌باشد. روش طبقه‌بندی کار از فرمولی برای تعیین تعدیل ارزش‌گذاری میانی بر اساس نمایه‌سازی جداگانه این «رده‌های کاری» استفاده می‌کند.

بخش دوم: روش شاخص‌های گروه کاری ارزش دار – روش شاخص‌های گروه کاری  ارزش‌دار «دسته‌های کاری» از قسمت اول را در «گروه‌های کاری» ترکیب می‌کند و تجزیه و تحلیل مجموع قرارداد باید شامل یک برنامه زمان‌بندی باشد که مشخص کند کدام “رده‌های کاری” در کدام “گروه‌های کاری” قرار دارند.

بخش سوم: روش نصب مهندسی تخصصی – این بخش مربوط به کارهای مهندسی ویژه‌ای است که توسط پیمانکار انجام می‌شود، مانند تاسیسات الکتریکی، تاسیسات گرمایش و تهویه مطبوع([3]HVAC)، تاسیسات آسانسور، سازه‌های فولادی و تاسیس تجهیزات است. در اینجا از فرمول‌های بسیار پیچیده‌ترِ تعدیل قیمت استفاده می‌شود که ارزش‌های جداگانه‌ای را برای مواردی مانند مواد، نیروی کار در نظر گرفته‌اند.

نوسانات در “گزینه ج “روش‌های جامعی را برای تعیین و ارزش‌گذاری تأثیر نوسانات قیمت بر مبلغ قرارداد ارائه می‌دهد. اگر هر یک از روش‌های ارائه‌شده مناسب نباشد، مقرراتی صریح وجود دارد که نشان می‌دهد چگونه طرفین می‌توانند در مورد هر گونه تغییر در روش‌ها و رویه‌ها به توافق برسند. با این حال، پیچیدگی و هزینه بالای اداری مرتبط با نوسانات در گزینه ج، کاربرد این گزینه را در همه پروژه‌ها با چالش مواجه می‌نماید و این گزینه به نظر می‌رسد بیشتر برای پروژه‌های سنگین مناسب باشد.

قرارداد مهندسی و ساخت [4]NEC4

قرارداد مهندسی و ساخت NEC4 به روش ساده تهیه شده است. در نتیجه، گزینه‌های تعدیل قیمت NEC4 ECC ساده‌تر بیان می‌شوند و برای انتقال ریسک تورم به کارفرما از پیش‌نویس مختصر استفاده می‌نمایند.

در این قرارداد 22 گزینه پیشنهاد شده است؛ از 22 گزینه ذکر شده در قرارداد  که می توان در NEC4 ECC انتخاب کرد، گزینه X1 – گزینه تعدیل قیمت برای تورم، به ویژه برای مدیریت نوسانات قیمت است.

گزینه X1: تعدیل قیمت در شرایط تورم

گزینه X1 از “عامل تعدیل قیمت” (PAF)[5] برای تغییر “قیمت تعیین شده ” استفاده می‌کند. PAF با استفاده از یک فرمول نسبتا ساده به روش ذیل محاسبه می‌شود:

یک شاخص (همان‌طور که در داده‌های قرارداد مشخص شده است) در تاریخ پایه؛ و آخرین نسخه از همان شاخص/شاخص ها در زمان ارزیابی مبلغ بدهی.

هنگام استفاده از گزینه X1 می توان یک شاخص واحد یا چندین شاخص را انتخاب کرد که به طرفین اجازه می‌دهد تا به روشی که می‌خواهند از آن استفاده کنند. هنگام استفاده از گزینه X1 می توان یک شاخص واحد یا چندین شاخص را انتخاب کرد که به طرفین اجازه می‌دهد تا به روشی که می‌خواهند از آن استفاده کنند.

تهیه پیش نویس در گزینه X1 هم‌چنین تضمین می‌کند که پس از تاریخ تکمیل، PAF تغییر نخواهد کرد، به این معنی که اگر پیمانکار به دلیل تاخیر مقصر باشد، خطر افزایش قیمت‌ها به دلیل هرگونه تورم مسدود شدن PAF را به همراه خواهد داشت.

 

مترجم: ساناز طاهری (کارشناس ارشد تجارت بین الملل)

منبع: kingsleynapley.co.uk

[1] JCT Design and Build Contract 2016

[2]  محاسبه گر نرخ تورم آنلاین معادل BCIS (PAFI) متداول ترین مکانیسم محاسبه برای بندهای نوسان قیمت در قراردادهای ساخت و ساز است.

[3]  high-voltage alternating current.

[4] NEC4 Engineering and Construction Contract

[5] Price Adjustment Factor” (PAF)