بر اساس مقررات کانادا، پس از تکمیل ساختمان و تهیه و ثبت نقشه تفکیکی آپارتمان‌ها (condominium plan)، بلافاصله یک شخصیت حقوقی در قالب یک شرکت، مخصوص اداره آن مجتمع آپارتمانی (condominium corporation) ایجاد می‌شود. از طریق این شرکت، مالکان آپارتمان‌ها و مدیران مجتمع آپارتمانی، دارایی مشترک خود را مدیریت و کنترل می‌کنند. در مرحله پیش از آن، از زمان دریافت پروانه ساخت تا اخذ صورت تفکیکی آپارتمان‌ها، سازنده، مالک کلیه واحدهایی است که نمایندگی آن­ها را در مجتمع آپارتمانی برعهده دارد.

طبق بند 29 قانون مالکیت مجتمع آپارتمانی آلبرتا (Condominium Property Act)، سازنده باید ظرف مدت حداکثر 180 روز از تاریخ فروش اولین واحد آپارتمان یا ظرف 90 روز از زمانی که 50 درصد از واحدها را به فروش می­رساند، هرکدام که زودتر اتفاق بیفتد، مجمع عمومی ساختمان را به‌منظور انتخاب هیأت‌مدیره شرکت دعوت کند. تا زمانی که این کار انجام نشود، سازنده به عنوان دارنده اکثر واحدها، شخصیت حقوقی شرکت مجتمع آپارتمانی را کنترل کرده و مدیریت این شرکت را در کنترل خود دارد. به‌طورمعمول، هیأت‌مدیره‌ای که سازنده تشکیل می‌دهد، شامل کارمندان یا نمایندگان وی خواهد بود. با این‌حال، سازنده در طول زمانی که کنترل هیأت‌مدیره را بر عهده دارد، دارای آزادی کامل نیست تا هر­طور که خواست عمل کند و ممکن است نسبت به تصمیمات خود در شرکت دچار چالش‌هایی شود.

اخیراً در دادگاه آلبرتا، دعوایی توسط آکادمی یهودی کلگری علیه یک مجتمع آپارتمانی طرح شد. این دادگاه به بررسی این امر پرداخت که آیا اقدامات انجام‌شده و تصمیمات اتخاذ شده توسط سازنده یک مجتمع آپارتمانی در دوره‌ای که کنترل شرکت اداره‌کننده آپارتمان را در دست داشته است می‌تواند حتی چندین دهه بعد رد شود؟

در این مورد، سازنده به عنوان تنها مالک ساختمان در اکتبر 1990 با آکادمی یهودی کلگری قرارداد اجاره بست. در زمان انعقاد قرارداد اجاره، قانون مالکیت مجتمع آپارتمانی آلبرتا (CPA) به شرکت مجتمع آپارتمانی اجازه می‌داد تا اموال مشترک را تنها با تصمیم اتفاق آرای مالکان اجاره دهد (این الزام  بعدا به 75 درصد از مالکان تغییر کرده است). علاوه‌براین، به‌موجب همان قانون، کلیه اشخاصی که دارای منافع ثبت‌شده در ساختمان هستند نیز باید از طریق نمایندگان خود در شرکت، به طور کتبی اجرای اجاره‌نامه را تأیید کنند. در نهایت، شرکت باید گواهی کند که روند تصویب مصوبات در شرکت به درستی انجام‌شده، اجاره منطبق با مصوبه بوده و رضایت‌ لازم از افراد ذی‌نفع اخذ شده است.

سازنده ساختمان مذکور بعدها تصمیم گرفت که اجاره‌نامه‌اش با آکادمی به‌جای آن­که یکجا تنظیم گردد، به‌صورت تفکیک‌شده نسبت به واحدها ثبت شود و آکادمی را متقاعد کرد تا در 25 مارس 1991 اجاره‌نامه جدیدی را برای واحدهای موضوع اجاره امضا کند. در آن زمان که این اجاره‌نامه جدید امضا شد، تنها عضو هیأت‌مدیره شخصیت حقوقی شرکت مجتمع آپارتمانی، مدیران منصوب شرکت سازنده بودند که در دهم آوریل 1991، یک مصوبه مورد اتفاق آرای مالکان مبنی بر  تجویز امضای اجاره‌نامه‌ها را امضا کردند و نامه‌ای از طرف شرکت مجتمع آپارتمانی صادر کردند که تأیید می‌کرد که اجاره‌نامه به درستی توسط همه مالکان تأیید شده و مالکین و هر شخص دیگری که در زمین ذی‌نفع بوده، با اجاره نامه مذکور موافقت کرده است. این در­ حالی بود که سازنده در اوایل سال 1991 و پیش از انعقاد قرارداد اجاره جدیدش با آکادمی، شروع به فروش واحدهای خود کرده بود و شخصی در ژانویه سال 1991 و شخص دیگری در 8 آوریل 1991 یعنی پیش از قرارداد جدید اجاره، قرارداد خرید را امضا کرده بودند.

حدود دو دهه بعد، آکادمی و شرکت اداره‌کننده مجتمع آپارتمانی بر سر اجاره با هم اختلاف پیدا کردند. اختلاف آن­ها موجب شد که شرکت مجتمع آپارتمانی اساساً قرارداد اجاره را فاقد اعتبار بداند. این اختلاف به دادگاه کشیده شد و آکادمی درخواست کرد تا اعلام شود اجاره‌نامه معتبر و قابل اجراست، درحالی‌که شرکت مجتمع آپارتمانی استدلال می‌کرد که انعقاد قرارداد اجاره، فراتر از اختیارات مدیریت وقت شرکت یا فراتر از ظرفیت قانونی آن بوده و در نتیجه بی‌اعتبار است. در این مورد، دادگاه متوجه شد که اجاره‌نامه به دو دلیل فراتر از اختیارات مدیریت وقت شرکت بوده است؛ اولاً، مصوبه مبنی بر مجوز اجازه به تاریخ 10 آوریل بوده، درحالی‌که اجاره‌نامه در 25 مارس منعقد شده، در نتیجه شرکت به دلیل عدم حصول اتفاق آرا قبل از انعقاد قرارداد اجاره اختیاری برای انعقاد اجاره در زمان امضای آن نداشته است. ثانیاً، دو خریدار ذکرشده در بالا با امضای قراردادهای خرید خود، در ساختمان ذی‌نفع بوده و در شرکت مجتمع آپارتمانی صاحب رأی بوده‌اند که رأی آن­ها در اجاره مشترکات ساختمان نادیده گرفته شده است. در نهایت، دادگاه اعلام کرد که اجاره‌نامه باطل و غیرقابل اجراست.

زمانی که سازنده‌ای کنترل آپارتمان را به مالکین آن واگذار می‌کند، مهم است کلیه تشریفات و رویه‌های درخواست‌شده توسط قانون رعایت شود. این امر به ویژه زمانی اهمیت دارد که اقدامی همچون اجاره برای ایجاد روابط با اشخاص ثالث ایجاد می‌شود.

همان‌طور که این تصمیم دادگاه نشان می‌دهد اقدامات انجام‌شده توسط سازنده می‌تواند حتی سال‌ها بعد از انجام آن اقدامات توسط خریداران آپارتمان‌ها به چالش کشیده شود.

منبع:

Field Law

مترجم:

نعیمه درویشی

میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.