نگاهی به قوانین کشور ترکیه در خصوص نحوه انتخاب مدیر و مدیریت مجتمع‌های آپارتمانی
The management of residential complexes in Turkey
مقدمه
انجام امور جاری ساختمان‌ها از تعمیر و نگهداری گرفته تا روابط ساکنان، پرداخت انشعابات، حفظ ایمنی و سایر تکالیف ایجاب می‌نماید که فرد یا افرادی مدیریت امور ساختمان را به عهده گیرند. تعریف نقش مدیر ساختمان، اختیارات و تکالیف او و نیز نحوه انتخاب ایشان در برخی کشورها مورد توجه قانون‌گذاران قرار گرفته و تنظیم شده است. تنظیم‌گری در این خصوص در فراهم نمودن آسایش ساکنان و نیز حسن روابط همسایگان که امروزه درصد قابل توجهی را به خود اختصاص می‌دهد دارای تاثیر جدی است و جای آن دارد که این موضوع، هم‌چون برخی امور دیگر مربوط به آپارتمان‌نشینی در کشور ما نیز مورد توجه قرار گیرد و وضعیت حاضر که موضوع به حال خود رها شده است خاتمه یابد. در اینجا به عنوان یک نمونه، خبری راجع به انتخاب مدیر و وظایف وی در کشور همسایه(ترکیه)که توسط یکی از همکاران ترجمه گردیده است تقدیم می‌گردد.
وحید اشتیاق
مدیریت مجتمع‌های مسکونی در ترکیه
وظیفه مدیریت مجتمع‌های مسکونی، هماهنگی و انجام امور مربوط به تداوم خدمات و امکانات مورد بهره‌برداری در مجتمع‌های آپارتمانی است، اعم از امکانات اولیه و یا امکاناتی که افزودن آن‌ها برای خدمات‌رسانی به ساکنین مجتمع موردنیاز است. انجام این خدمات بر مبنای مجموعه قوانین و دستورالعمل‌های اجرایی صورت می‌گیرد که مهم‌ترین آن‌ها «قانون مالکیت طبقات» (Floor Ownership) است. به موجب این قانون، مالکان واحدهای ساختمان دارای بالاترین اختیارات قانونی برای ملک هستند و در نتیجه، حق انتخاب مدیران ساختمان، تعیین برنامه‌های مدیریت و ارزیابی عملکرد آن‌ها را دارند.
انتخاب مدیر در مجتمع مسکونی
مطابق ماده 34 قانون مالکیت طبقات، چنانچه ملک از هشت طبقه یا از چند بلوک تشکیل شده باشد، انتخاب «مدیر ساختمان» (property manager) الزامی است، اما اگر همه این قسمت‌ها متعلق به یک مالک باشد، خود او مدیر قانونی ملک محسوب خواهد شد.
تعیین مدیران برای مجتمع‌های مسکونی، مطابق قانون صورت می‌گیرد و مدیر ممکن است از مالکان یا خارج از آن‌ها باشد. مدیر با توافق میان مالکان تعیین می‌شود و چنانچه به دلایل قانونی لازم باشد، مدیر ساختمان توسط نزدیک‌ترین محکمه عالی به املاک و مستغلات [دادگاهی که به امور مدنی و جزائی کوچک‌تر رسیدگی می‌نماید] تعیین می‌شود.
مدیر از طرف مالکان نماینده قانونی به حساب می‌آید و نماینده آن‌ها در مورد ملک است. او وظیفه دارد هر امر قانونی را که از طرف مالکین انجام می‌دهد، به اطلاع مجمع مالکین برساند. طبق قوانین ترکیه، مدیر این مسئولیت را برای مدت یک سال بر عهده دارد و پس از انقضای این مدت، جلسه‌ای تشکیل و به موجب آن مدیر جدیدی انتخاب می‌شود؛ اما اگر مدیری توسط دادگاه عالی منصوب شود، مدت تصدی وی شش ماه خواهد بود.
مدیر مکلف به اجرای طرح یک‌ساله مدیریت ساختمان است که باید به تصویب مجمع عمومی مالکان برسد.
طرح مصوب مدیریت مجتمع مسکونی چیست و شامل چه مقدماتی می‌شود؟
طرح مصوب مجتمع مسکونی به طرحی گفته می‌شود که مدیر ساختمان موظف است کلیه امور و خدمات لازم را مطابق آن مدیریت کند. در این طرح که به تصویب مجمع مالکان می‌رسد، بودجه مورد نیاز برای این امور برای مدت یک سال تعیین می‌شود.
طبق ماده 37 قانون تملک طبقات، طرح مدیریت مجتمع مسکونی شامل موارد متعددی به شرح زیر است:
- برآورد هزینه‌های تعمیرات ساختمان حداقل برای یک سال؛
- برآورد سهم هر یک از مالکان در هزینه‌ها، با توجه به درصد سهام وی در ساختمان که شامل هزینه‌های زیر می‌شود:
- هزینه‌های دربان، نگهداری تاسیسات از جمله سیستم گرمایشی و سرمایشی، محیط‌‌بان و نظافت‌چی و باغبان؛
- هزینه‌های مرتبط با بیمه اموال، سایر هزینه‌های بهره‌برداری و نگهداری امکانات مشترک، هزینه‌های عمومی، حفظ و دستمزد مدیر.
طرح ساختمان پس از تدوین، برای کلیه مالکین ارسال می‌شود و از تاریخ ارسال، هریک از آن‌ها یک هفته فرصت خواهند داشت تا طرح را بررسی کنند و هرگونه نظر و یا اعتراض خود را نسبت به مطالب آن اعلام نمایند. پس از آن، مجمع مالکین تشکیل شده و نظرات و اعتراضات مورد بررسی قرار خواهد گرفت و در نهایت طرحی که برای یک سال دارای اعتبار خواهد بود، به تصویب می‌رسد.
منبع:
Bayti Properties
مترجم:
نعیمه درویشی
میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.
