در استان انتاریوی کانادا، «قانون مسئولیت متصرف» (Occupier’s Liability Act)، مسئولیت­ متصرفان اموال غیرمنقول را کنترل و سازماندهی می‌نماید. به موجب این قانون، اگر فرد در اثر حادثه‌ای که در یک ساختمان مثل یک فروشگاه یا مجتمع آپارتمانی یا حریم آن رخ داده است مجروح شود، محل وقوع حادثه و رابطه متصرف با آن محل و نقش آسیب‌دیده در حادثه، برای  تعیین شخص مسئول، حائز اهمیت است.

«شخص متصرف» طبق قانون مذکور بدین صورت تعریف می‌شود:

(الف) شخصی که محل را به صورت فیزیکی تصرف کرده است، یا (ب) شخصی که مسئولیت کنترل وضعیت اماکن یا فعالیت‌هایی که در آن مکان انجام می‌شود، یا کنترل افرادی که مجاز به ورود به آن مکان هستند را دارد.

در اصل، متصرف هر ساختمان مسئول این است که اطمینان حاصل کند که مکان تحت کنترل او به نحوی معقول، ایمن است. برای این که متصرف مسئول جبران خسارت شناخته شود، باید نسبت به احتمال وقوع خطر آگاهی داشته و اقدامات مناسب جهت جلوگیری از بروز حادثه را انجام نداده باشد. همچنین در برخی موارد، بسته به ماهیت حادثه، مسئولیت به‌طور مشترک بین اشخاص مختلف در نظر گرفته می‌شود.

نمونه‌ای از خطراتی که در یک ساختمان مثل یک مجتمع آپارتمانی می‌تواند منجر به بروز حادثه و ایجاد مسئولیت شود عبارتند از: پیاده‌روهای یخی ساختمان، خطرات ناشی از نور ضعیف برای تأمین روشنایی کافی، خیس‌کردن محل تردد افراد مثل راهروها، نقص در کفپوش‌ها، عدم جمع‌آوری زباله‌ها، شیارهای ناشی از ترک برداشتن کف پیاده‌رو یا چاله‌های یک پارکینگ، گودال‌های پنهان در مناطق چمن، اقلام تیز یا دریچه‌های گشاد در نرده‌ها یا دستگیره درها و امثال آن در سالن‌ها و فضاهای داخلی و خارجی.

در خصوص مجتمع‌های آپارتمانی که موضوع این نوشتار است، افراد وظایف متفاوتی دارند. از آنجایی که در مجتمع‌های آپارتمانی قسمت‌های مختلفی وجود دارد، محل وقوع حادثه برای تعیین فرد مسئول مهم است. ساکنان یک مجتمع آپارتمانی اغلب شامل افراد ذیل است که مسئولیت‌های مختلفی دارند:

• مالک مجتمع آپارتمانی- مسئول قسمت‌های مشترک و مشاعات مانند راهروها و ورودی ساختمان است؛
• مالک یک واحد از مجتمع- مسئول اطمینان از اینکه آن واحد در شرایط قابل سکونت و ایمن است؛
• مستاجر یک واحد آپارتمانی- مسئول خطرات ظاهری، مانند نشت در داخل واحد است. در صورت وقوع حادثه در واحدی که به اجاره داده شده است، بیمه مستاجر می­تواند جبران کننده خسارات وارده باشد؛
• پیمانکاران مجتمع آپارتمانی- مسئول خطرات ناشی از انجام یا عدم انجام خدمات تعمیر و نگهداری یا نوسازی هستند.

لازم به ذکر است که صرف ورود صدمه بدنی یا خسارت در یک مجتمع آپارتمانی، تضمین‌کننده مسئول شناختن فرد متصرف از سوی دادگاه نخواهد بود، بلکه عواملی همچون رعایت پروتکل‌های بازرسی، ماهیت رفتار متصرف نسبت به رویه استاندارد، قابل پیش‌بینی بودن خطر، مدت زمان وجود خطر و وجود هرگونه اقدام پیشگیرانه، همگی در تعیین وجود یا میزان مسئولیت دخیل است.

استثنائاتی برای مسئولیت متصرف وجود دارد. به عنوان مثال، متصرف هیچ وظیفه‌ای نسبت به فرد متخلف از استفاده متعارف از ساختمان و تأسیسات ندارد. همچنین، برای هر فردی که در یک فعالیت تفریحی شرکت می‌کند، مانند شنا در استخر آپارتمان یا بازی بسکتبال در زمین مشترک، فرض خطر وجود دارد اما اگر خطر به موجب اقدامات پیمانکار و در یک ساختمان در حال تعمیر و بازسازی ایجاد شده باشد، ممکن است پیمانکار مسئول شناخته شود و یا حداقل در مسئولیت شریک باشد. عامل دیگر می­تواند وضعیت شخص آسیب‌دیده باشد. به عنوان مثال، اگر مهمان لیز بخورد و بیفتد اما این حادثه تحت تأثیر مصرف الکل باشد، این امر می‌تواند مسئولیتی را که متوجه متصرف می‌نماید حسب مورد کاهش دهد یا مرتفع سازد.

قربانیان حوادث مذکور ممکن است به دلیل صدمات وارده متحمل خسارات جدی شوند. مطالبات مربوط به از کار افتادگی در طول درمان و خسارات مالی ناشی از عدم دریافت دستمزد در طول دوره آسیب‌دیدگی، هزینه‌های دریافت خدمات پزشکی، هزینه‌های مراقبت‌های آتی و هزینه خدمات نظافت منزل در طول دوره آسیب‌دیدگی، همگی نمونه‌هایی از خساراتی هستند که خواهان، می­تواند از متصرفی که مسئول شناخته شود مطالبه نماید.

منبع:

mcleishorlando

مترجم:

دکتر سحر کریم­نیا

میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.