الزامات جدید در قانون مربوط به مجتمع‌های آپارتمانی در استان آلبرتای کانادا

Recent Changes to the Condominium Property Act of Alberta

در ژانویه و آوریل 2018، قانون مالکیت مجتمع آپارتمانی در آلبرتا (Condominium Property Act) اصلاحات گسترده‌ای داشت و تغییرات وسیعی در پیش است که بر کلیه سازندگان و خریداران آپارتمان‌های جدید تأثیر خواهد گذاشت.

شرایط قانونی

به موجب الزام ناشی از قانون مالکیت مجتمع آپارتمانی (CPA)، برای سال‌ها کلیه توافق‌های فروش یک دستگاه آپارتمان جدید  در مجتمع آپارتمانی، باید به شکلی گویا دارای شرط خاصی تحت عنوان «حق فسخ قرارداد» برای خریدار می‌بود. این شرط درحال‌حاضر تغییر کرده و کلیه توافق‌های قبلی نیز باید اصلاح شوند و شرط جدید در آن‌ها منعکس شود، در غیر این صورت سازنده ممکن است با خطر یک قرارداد غیرقابل‌اجرا مواجه شود.

 مبالغ پرداختی توسط خریدار

کلیه مبالغ پرداختی خریدار بابت خرید یک واحد در مجتمع آپارتمانی، باید در یک حساب امانی نگهداری شود. این حساب توسط وکیل شخصی یا شرکت حقوقی تحت عنوان «امین» نگهداری خواهد شد. وکیلی که به عنوان امین عمل می‌کند، باید عضو انجمن حقوقی آلبرتا بوده یا شرکای شرکت حقوقی باید از چنین وکلایی باشند. هیچ شخص دیگری از جمله مشاورین املاک، مجاز به نگهداری هرگونه سپرده نیستند. در مورد نحوه رسیدگی به سپرده‌ها در یک حساب امانی، قواعد زیادی از جمله اعلان به خریدار، زمان آزادسازی سپرده و سوابقی که باید توسط وکیل در رابطه با سپرده‌ها نگهداری شود، وجود دارد.

 زمان تحویل واحد خریداری شده

سازنده موظف است تاریخی مشخص یا دوره‌ زمانی که خریدار بتواند واحد خریداری‌شده را تصرف کند مشخص نماید. اگر سازنده ظرف سی‌روز از تاریخ تعیین شده یا آخرین دوره زمانی، واحد را برای تصرف در دسترس قرار ندهد، خریدار می‌تواند قرارداد خود را با حق دریافت کامل سپرده‌اش، فسخ کند. البته مقرراتی برای اصلاح یا تمدید این زمان‌ها با توافق طرفین وجود دارد. همچنین در صورت وجود تأخیرهای مشروع، از جمله آتش‌سوزی، انفجار، سیل یا سایر موارد اضطراری، ممکن است تاریخ قابل تمدید باشد.

هزینه‌های تصرف و مشارکت سازندگان

مرسوم است که سازندگان از خریداران «هزینه تصرف» دریافت کنند. سازندگان دیگر نمی‌توانند به طور کامل خود را از مشارکت در پرداخت هزینه‌های مشترک معاف کنند. در مواردی که واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع قرار دارند، اگر هر خریدار در آن ساختمان ملزم به مشارکت در پرداخت هزینه‌های مشارکت باشد، سازنده باید به ازای هر واحد آپارتمان که در ساختمان مالکیت دارد، سهمی بر همان اساس بپردازد.

اسناد و اطلاعاتی که باید در اختیار خریداران قرار گیرد

سازندگان همیشه ملزم به افشای اسناد و اطلاعات خاص در هنگام فروش یک واحد جدید یا واحد پیشنهادی در مجتمع آپارتمانی بوده‌اند. این اسناد و اطلاعات در اختیار خریدار قرار می‌گیرد تا ظرف مدت ده روز بررسی شود. در این بازه زمانی ممکن است خریدار به هر دلیلی قرارداد را بدون پرداخت جریمه‌ای فسخ کند. تعداد و دامنه اسنادی که سازنده باید برای خریدار فاش کند، در اصلاحیه جدید افزایش یافته است.

 مغایرت اساسی اسناد با اجرا

اگر در هر یک از اسنادی که به خریدار داده شده است مغایرت اساسی وجود داشته باشد، باید ظرف مدت معقولی برای خریدار فاش شود؛ درهرصورت، این امر باید قبل از روزی اتفاق بیفتد که خریدار مالک می‌شود. «تغییر مادی» شامل هر تغییر یا مجموعه تغییراتی در  ساخت نسبت به مشخصاتی است که در قرارداد و اسناد بیان شده و تأثیر نامطلوبی بر ارزش یا استفاده از واحد در مجتمع آپارتمانی، ملک مشاع یا دارایی واقعی می‌گذارد. خریدار دریافت‌کننده اخطار تغییرات می‌تواند در دادگاه صلاحیت‌دار دعوای جبران خسارت یا فسخ قرارداد خرید را طرح کند.

دست‌کم گرفتن هزینه‌های نگهداری در بودجه پیشنهادی

سازنده باید بودجه‌ای را برای یک دوره دوازده‌ماهه برای مجتمع آپارتمانی پیشنهاد کند که فهرست خاصی از موارد را شامل شود. اگر هزینه‌های واقعی در سال اول پس از اخذ مشارکت بیش از 15 درصد بودجه پیشنهادی شود، سازنده موظف است مبلغ بیش از 15 درصد واریانس را به شرکت بپردازد.

هیأت‌های موقت

سازنده موظف است ظرف سی روز پس از ثبت نقشه مجتمع آپارتمانی (صورت‌مجلس تفکیکی)، هیأت‌مدیره­ای را برای  شخصیت حقوقی که برای ساختمان تشکیل می­شود تعیین کند. اعضای هیأت‌مدیره موقت موظف هستند با حسن نظر و با در نظر گرفتن بهترین منافع برای شرکت عمل کنند و از دقت و مهارت و مراقبت‌های یک فرد معقول و محتاط استفاده کنند.

فسخ قراردادها توسط شرکت مجتمع آپارتمانی

یک شرکت مجتمع آپارتمانی حق دارد بسیاری از قراردادهایی را که هیأت‌مدیره موقت یا سازنده به نمایندگی از شرکت با پیمانکاران و فروشندگان و امثال آنها منعقد کرده‌اند، بدون جریمه فسخ کند. این حق ممکن است برای مدت دوازده ماه پس از انتخاب هیأت‌مدیره مالکین اول، اعمال شود.

اجرای قانون

قانون (CPA) درحال‌حاضر اجازه انتصاب بازرسانی را می‌دهد که ممکن است سوابق تجاری سازنده را برای اطمینان از انطباق با این قانون بازرسی کنند. این امر شامل امکان ورود به محل کسب و کار سازنده برای بازرسی سوابق، کپی مدارک و الزام اشخاص برای پاسخگویی به سؤالات با ادای سوگند می‌شود. قانون مالکیت مجتمع آپارتمانی آلبرتا به مقامات این استان  اجازه می‌دهد مدیری منصوب کنند که بر وضعیت انطباق سازندگان با الزامات (CPA) نظارت داشته باشد. این مدیر می‌تواند تعهدات سازنده نسبت به برخی امور را از ایشان بپذیرد، دستوراتی صادر کند، جریمه‌هایی اعمال کند و یا علیه سازندگان طرح دعوا کند.

منبع:

Field Law

مترجم:

نعیمه درویشی

میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.