روش نوین برای معاملات فضای پارکینگ در ساختمان‌ها در مجارستان
A New Way to Buy Parking Spaces in Residential Buildings in Hungary
از دوم می 2022، تغییرات قابل توجهی در مجارستان در مورد محل پارک در پارکینگ‌ها اعمال شده است و انتظار می‌رود این اصلاحات روند فروش محل پارک را تسهیل و تسریع کند. برخلاف نظام سابق، مالکان امکان ثبت جداگانه محل پارک را دارند. در مورد معاملات خرید و فروش فضای پارک در پارکینگ‌هایی با مالکیت مشترک، اطلاع‌رسانی به صاحبان مشاع به عنوان ذی‌نفعان حق تقدم قانونی نیز به جای ارسال نامه جداگانه به هر شخص، با اعلامیه‌ای ساده امکان‌پذیر است.
مشکلات قانونی قبلی
برای درک بهتر چالش‌های حقوقی این موضوع، باید سه جنبه را در نظر گرفت:
ازنقطه‌نظر توسعه‌ای، در صورت توسعه فضاهای جدید، باید حداقل فضای پارک برای هر واحد مطابق مقررات احداث شود. از آنجایی که ساخت فضای پارکینگ هرگز یک کسب و کارِ مقرون به صرفه نیست، سازندگان هیچ‌گاه واقعاً قصد نداشتند بیش از آنچه لازم بوده فضای پارکینگ ایجاد کنند، درحالی‌که مردم به علت محدودیت‌های جای پارک برای ساختمان‌ها، ترجیح می‌دهند واحدهایی را بخرند که دارای پارکینگ کافی باشد.
از نظر مقررات ثبتی، پارکینگ را نمی‌توان به طور جداگانه به عنوان ملک غیرمنقول در دفتر ثبت کرد، چراکه تمامی طبقه‌ای که تعدادی پارکینگ در آن قرار دارد، مال مشاع برای کسانی محسوب میشود که مالکیت حق استفاده از پارکینگ در آن طبقه را دارند.
یکی از آثار این امر آن است که فروش جای پارک یک یا چند خودرو را برای مالک با مشکل مواجه میکند، چراکه در صورت تصمیم هر یک از مالکین به فروش پارکینگ خود، اشخاص دیگری که در مالکیت مشاع آن طبقه سهیم هستند دارای حق تقدم (Right of First Refusal, ROFR) خواهند بود و فروشنده موظف است سهم خود را ابتدا به شرکای در ملک مشاع عرضه نماید. این امر موجب میشد که تعداد اینگونه معاملات بسیار کم باشد.
اصلاحات اخیر
با اصلاحات اخیر برای تسهیل فروش پارکینگ، اطلاع‌رسانی به هر ذی‌نفع دارای حق تقدم قانونی، دیگر از طریق اطلاع مستقیم از طریق ارسال نامه از طریق پست سفارشی به همه مالکان دیگر صورت نمی‌گیرد، بلکه الصاق اطلاعیه کتبی در تابلوی اعلانات مالکین آپارتمان‌ها کافی است و تبدیل به رویه‌ای رایج در بازار شده است. با این حال، به‌نظر می‌رسد ادارات ثبت اسناد و املاک در این زمینه متفاوت عمل کرده‌اند، زیرا در برخی موارد گواهی نماینده مالکان مجتمع مبنی‌بر ارسال چنین اطلاعیه‌ای پذیرفته شده است، درحالی‌که در موارد دیگر، چنین گواهی ضروری نبوده است.
علاوه براین، در گذشته اگر یکی از مالکین تصمیم به فروش سهام مشاع مالکیت خود در سطح پارکینگ مشترک میگرفت، انتقال رسمی پارکینگ تنها در صورتی که اظهارنامه انصراف شرکای مشاع به عنوان مالکین ذی‌نفع دارای حق تقدم قانونی ضمیمه بیع‌نامه شده بود ممکن بود و یا باید ثابت میشد که ذی‌نفعان از حق تقدم قانونی خود مطلع شده‌اند و حق خود را نیز در محدودیت زمانی مربوطه اعمال نکرده‌اند. با این حال، مواردی وجود داشته که دادگاه چنین تصمیم گرفته که اگر هیچ اخطار پستی جداگانه‌ای به ذی‌نفع در مورد حق تقدم قانونی‌اش تحویل نشده باشد (با توجه به مشکلاتی که ذکر شد) و ذی‌نفع این حق، ظرف سه سال، از هر منبعی در مورد فروش مطلع شود، می‌تواند فروش را به چالش کشیده و حق تقدم قانونی خود را اعمال کند. این تصمیم منجر به ایجاد عدم اطمینان در مورد قراردادهای منعقده شده در مهلت زمانی اعتراض و اعمال اظهارنامه طرفین به جای اخطار حق تقدم قانونی شده است.
قواعد جدید، رویه را از دوم می 2022 برای پارکینگ‌های در مالکیت مشاع آپارتمان‌ها روشن میکند. مطابق مقررات جدید می‌توان به جای تأییدیه مالکین دیگر نسبت به انصراف خود، اطلاعیه صادره توسط مدیریت مجتمع آپارتمانی را ارائه داد. البته در اظهارنامه باید قید شود که پیشنهاد خریداران در تابلوی اعلانات مجتمع آپارتمانی درج شده بوده است.
مقررات جدید از چند جهت اینگونه معاملات را تسهیل میکند:
اولاً، روند اطلاع‌رسانی به ذی‌نفعان دارای حق تقدم قانونی را کوتاه میکند و فروشندگان، دیگر مجبور نیستند ماه‌ها زمان صرف یافتن آدرس مالکین مشاع و تلاش برای تحویل اعلانات از طریق پست سفارشی کنند؛
ثانیاً، ارسال نامه جداگانه به هریک از مالکین ضروری نیست، در نتیجه فروشنده ممکن است مسئولیت اداری و مالی خود را در مورد تعهد اطلاع‌رسانی به شرکاء کاهش دهد.
معرفی «جای پارک» به عنوان ملکی جداگانه
از دوم می 2022، قانون جدید، امکان ثبت «فضای پارکینگ» به عنوان ملک غیرمنقول جداگانه را فراهم میکند، بر همین اساس، پارکینگ، منطقه‌ای برای اسکان وسیله نقلیه است که در محوطه یک ساختمان جهت نگهداری وسایل نقلیه اختصاص می‌یابد و به ساختمان متصل است. یک راه دسترسی منتهی به پارکینگ‌ها و سه طرف دیگر نیز با یک خط‌کشی فیزیکی دائمی در کف محل یا دیوار مشخص می‌شوند. علاوه بر این، فضای پارکینگ باید دارای الزامات اندازه‌ای تعیین‌شده توسط قانون برای طبقه‌بندی به‌عنوان پارکینگ باشد.
قانون جدید به آپارتمان‌های در حال ساخت کمک میکند و به این ترتیب ثبت پارکینگ‌ها به صورت املاک مجزا و قابل معامله بدون ایجاد مالکیت مشترک در فضای پارکینگ امکان‌پذیر خواهد بود.
در مورد پارکینگ‌های مشترک در ساختمان‌های موجود، این گزینه برای مالکان وجود دارد که اگر فضای پارک خودرو شرایط قانونی را داشته باشد، فضاهای پارک واقع در پارکینگ مشترک را افراز کنند، البته انجام این کار مستلزم موافقت همه مالکین و امضای اصلاحیه سند تأسیس مجتمع آپارتمانی است که جلب موافقت همه مالکان با آن ممکن است امری چالش‌برانگیز باشد.
منبع:
DLA Piper
مترجم:
نعیمه درویشی
میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.
