مالیات بر خانه‌های خالی در ونکوور کانادا و اصلاحات پیشنهادی

Vacancy Tax/Empty Homes Tax – Five Suggested Areas for Improvement

از اول ژانویه 2023 مالیات سالانه بر خانه‌های خالی در شهر ونکوور به 5 درصد ارزش خانه رسیده است که برابر با نرخ مالیات بر درآمد و مالیات بر کالاها و خدمات فدرال و بالاترین نرخ مالیات نقل و انتقال  املاک در این استان است.

از آنجا که در ایران طبق ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1399/09/05 مجلس شورای اسلامی، مقررات مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی وضع شده است نگاهی به تجربه کانادا در این زمینه می­تواند مفید باشد.

در سال 2017، وضع مالیات سالانه بر خانه‌های خالی در شهر ونکوور از سال 2017 آغاز گردید. در آن زمان، نرخ مالیات، تنها معادل یک درصدِ ارزش ملک خالی بود. قانون حاکم بر موضوع و برنامه اجرایی آن، نسبتاً ساده‌تر از مالیات‌های مهم‌تر مانند مالیات بر درآمد و مالیات بر کالاها و خدمات/ مالیات بر فروش هماهنگ (GST/HST) بود. با این حال، ونکوور به طور پیوسته نرخ این نوع مالیات را در طول سال‌های گذشته افزایش داده است.

با افزایش مالیات سالانه بر خانه‌های خالی در ژانویه 2023، می­توان گفت که مالیات‌های اخیر عمدتاً مالیات‌های یک‌باره‌ای هستند که بر صاحبان این خانه‌ها تحمیل می‌شوند (به عنوان مثال، هنگام خرید یا فروش خانه) و بنابراین، با اخذ سالانه و عدم توجه به هزینه‌ها، عواقب مالیات سالیانه خانه‌های خالی می­تواند به طور قابل توجهی بیشتر شود.

براساس تجارب بدست آمده، این نوع مالیات مورد نقد صاحب‌نظران و حقوق‌دانان کانادایی قرار گرفته و اصلاحاتی به قانون‌گذار پیشنهاد کرده­اند که مهم­ترین آن­ها عبارتند از:

1. بهبود شفافیت و انعطاف‌پذیری در فرآیندهای حسابرسی و اعتراض

فرآیندهای حسابرسی و اعتراض نیاز به بررسی جدی دارند. چندین جنبه وجود دارد که باید به عنوان اولویت مورد توجه قرار گیرد.

• فرآیندهای حسابرسی و اعتراض نسبتاً سخت‌گیرانه هستند. حساب‌رسان و مأموران بررسی (ممیّز) «review officers» اغلب صریحاً اظهار می‌نمایند که قبل از اعمال هرگونه امتیاز و معافیت مالیاتی، مستندات خاصی را بررسی می‌کنند. البته این بدین معنا نیست که آیین‌نامه مالیات بر خانه خالی شماره 11674 (By law)، دربردارنده رویکردی برای تشخیص مالیات نیست. مالکان با شرایط بی‌شماری روبرو هستند که نوع مدارک موجود را از قبل تعیین و دیکته می­کند. یک سیستم مدیریت منصفانه باید این امر را در نظر بگیرد.

• حسابرسان و مأموران بررسی یا رسیدگی به اعتراض، اغلب نامه‌های بسیار مختصری را ارسال می‌کنند که توضیحات مبهم و ظاهراً از پیش تعیین شده‌ای برای یک تصمیم ارائه می­دهد. این امر مشکل ساز است چراکه مالکان نمی‌توانند بدون دانستن مبنای ارزیابی مالیات، به طور معناداری به آن پاسخ دهند. این موضوع سال‌هاست که وجود دارد. در واقع، در یک درخواست تجدیدنظر قضایی در سال 2019، شهرداری اذعان نمود که تصمیمات حسابرس و مأمور رسیدگی مورد بحث «شرایط دادرسی منصفانه را برآورده نمی‌نماید». به جای ادامه این رویکرد، باید شهرداری ملزم گردد که برای هر یک از تصمیمات خود استدلال دقیق ارائه نماید.

• شهرداری معمولاً نام یا اطلاعات تماس حسابرس یا مأمور بررسی را افشاء نمی­کند. در هر حسابرسی یا تجدیدنظر اداری، تماس مستقیم با شخص تصمیم‌گیرنده بسیار ارزشمند است. بحث‌های شفاهی می‌تواند زمان مورد نیاز برای رسیدن به یک نتیجه را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. داشتن تماس مستقیم با حسابرس یا مأمور بررسی، تجربه مالکان را در زمینه حسابرسی و تجدیدنظر بهبود می‌بخشد.

• همین نظر در مورد مرحله دوم فرآیند تجدیدنظر- یعنی درخواست تجدیدنظر- به هیئت بررسی «review panel» اعمال می­شود. هیئت که متشکل از داوران مستقل است، مدارک ارسالی توسط مالک و یک رونوشت از پرونده‌های حسابرسی و تجدیدنظر از شهرداری دریافت می­کند. این هیئت ارزیابی می­کند که آیا تصمیم مأمور رسیدگی کننده به اعتراض درست بوده است یا خیر و خلاصه‌ای از تصمیم را ارائه می­دهد. هیئت هیچ فرصتی برای ارتباط دو طرفه (تناظر) فراهم نمی­کند.

2. دادرسی به جای بررسی قضایی

مالیات بر خانه خالی، تنها مالیاتی است که در آن ارزیابی فقط از طریق درخواست تجدید نظر قضایی در دادگاه قابل اعتراض است. تصمیمات دادگاه بیشتر بر اساس معیار منطقی و نه صحت ارزیابی مورد بررسی قرار می‌گیرند. سایر مالیات‌ها پس از درخواست تجدید نظر در دادگاه، از طریق بررسی قضایی ارزیابی نمی‌شوند. وقتی صحبت از نرخ 5 درصد است، یک ارزیابی صرفاً نباید معقول باشد، بلکه باید صحیح نیز باشد. عادلانه­ بودن روند تجدیدنظر با اصلاح آیین‌نامه بهبود می‌یابد به طوری که درخواست‌های تجدیدنظری که به دادگاه ارائه می‌شوند، از آغاز دادرسی محسوب شوند و با ترتیبات رسیدگی به سایر دادرسی‌ها، حل و فصل گردند.

3. معافیت از پرداخت مالیات در مواری که خانه به جهت ساخت‌و‌‌ ساز یا نوسازی خالی مانده است.

معافیت ساخت‌و‌‌ ساز/نوسازی مشروط به این است که شهرداری تا اول ژوئیه سال درخواست، مجوز کار را صادر کرده باشد. گنجاندن مهلت اول ژوئیه ظاهراً خودسرانه است و می‌تواند منجر به نتایج ناعادلانه شود. گاهی تأخیر در صدور مجوز می‌تواند به دلیل ضعف در سیستم شهرداری باشد و غالباً نیز چنین است. چنین تأخیرهایی، صرف‌نظر از دلیل و منبع آن، توانایی مالک خانه را برای درخواست معافیت به خطر می‌اندازد.

مشکل دیگر این است که املاکی که در انتظار مجوز بازسازی هستند، ممکن است به دلیل شرایط ساختمان، غیرقابل سکونت باشند یا اجاره دادن آن­ها دشوار باشد. مستأجران به طور منطقی تمایلی به نقل مکان به املاکی ندارند که ممکن است به زودی نیاز به نقل مکان از آن داشته باشند و به همین ترتیب، مالکان نمی‌خواهند در حالی که در انتظار مجوز بازسازی هستند، اجاره‌نامه‌های یک ساله امضا کنند. این معافیت باید اصلاح شود تا محدودیت‌های خودسرانه برداشته شود و در عوض همه مالکان املاک در حال بازسازی که با حسن نیت عمل می‌کنند، مشمول معافیت گردند.

4. معافیت از پرداخت مالیات برای خانه‌های خالی که در معرض فروش بوده‌اند.

معافیت موجود به طور کلی مختص حالتی است که مالکیت در طول یک سال تغییر یابد. خط مشی اساسی مبنی‌بر توسعه معافیت این است که برای هر دوره خالی، بلافاصله قبل یا بعد از انتقال، این معافیت در نظر گرفته شود.

این معافیت، باید به نحوی اصلاح گردد که برای هر سال، قبل از انتقال، اعمال گردد. از آنجائی که پیش‌نویس آیین‌نامه در حال حاضر تدوین شده است، بدهی مالیاتی معوق مالک قبلی، به مالک جدید تعلق خواهد گرفت، حتی اگر هنوز ارزیابی نشده باشد. از منظر سیاست‌گذاری، دلیلی وجود ندارد که یک خریدار مسئول بدهی‌های مالیات بر خانه خالی فروشنده باشد. این مشکل را می­توان با حذف مسئولیت مالک جدید نسبت به مالیات معوّق فروشنده از بین برد.

5. ترتیبات مربوط به بخشودگی مالیاتی

شهرداری هیچ روش مشخصی برای ارائه درخواست حکم بخشودگی ندارد. چنین درخواستی طبق بند 19 قانون مدیریت مالی استان از نظر فنی در دسترس است. هدف از احکام بخشودگی، ایجاد معافیت مالیاتی در مواردی است که دلایل عادلانه و منصفانه برای تخفیف بدهی مالیاتی وجود دارد ( مثلاً عسر و حرج ناروا) و در مواردی که مالیات به صورت ناخواسته اعمال می‌شود. در حال حاضر ایجاد یک روش شفاف برای درخواست حکم بخشودگی برای مالیات بر خانه‌های خالی، مدیریت عادلانه این آیین‌نامه را تسهیل می­کند.

منبع:

thor.ca

مترجم:

دکتر هادی رحمانی

میتوانید برای خواندن اخبار دیگر جهان به صفحه پویش های حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش مراجعه کنید.