کرسی بررسي تأثير الزامي شدن ثبت اسناد به صورت رسمي در تسهيل رسيدگي توسط مراجع تصميم گيري مربوطه

کرسی‌های نظریه‌پردازی:

کرسی بررسي تأثير الزامي شدن ثبت اسناد به صورت رسمي در تسهيل رسيدگي توسط مراجع تصميم گيري مربوطه

پوستر-کرسی-بررسي-تأثير-الزامي-شدن-ثبت-اسناد-به-صورت-رسمي-در-تسهيل-رسيدگي-توسط-مراجع-تصميم-گيري-مربوطه--شبکه-های-اجتماعی-min

ارائه‌کننده:

دکتر محمود تفکریان (مدرس دانشگاه، عضو شورای علمی گروه حقوق ثبت پژوهشکده قوه قضائیه، عضو شورای عالی راهبردی امور حقوقی دانشگاه آزاد اسلامی، رئیس کمیسیون کارآموزی و آموزش مرکز وکلای کارشناسان رسمی مشاوران خانواده، معاون امور املاک سابق سازمان ثبت)

ناقدان:

ناقد نخست: دکتر حمیدرضا آدابی (عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران شمال، قاضی بازنشسته دیوانعالی کشور)

ناقد دوم: دکتر نصیر مشایخ (مدرس دانشگاه های علوم قضایی، شاهد، خوارزمی و امام صادق، سردفتر اسناد رسمی،عضو کمیته پارلمانی کانون سردفتران و دفتریاران کشور)

ناقد سوم: مهندس محسن کوچک زاده (عضو سابق هیأت علمی دانشگاه شهید بهشتی، دبیر و عضو هیئت مدیره مرکز کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران، عضو کمیته تخصصی (کشوری) امور ثبتی و نقشه برداری مرکز)

ناقد چهارم: علی اسکندری شهرکی (سرپرست اداره پیشگیری از جرایم اقتصادی معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، دانش آموخته حقوق بین الملل دانشگاه تهران)

دبیرعلمی:

دکتر مرضیه سلمانی سیبنی

زمان برگزاری:

پنجشنبه ۲۳ دی ۱۴۰۰ ساعت ۱۲

مکان برگزاری:

پژوهشکده حقوقی شهر دانش

گزارش اجلاسیه:

روز پنج‌شنبه مورخ ۲۳/۱۰/۱۴۰۰ پژوهشکده حقوقی شهردانش با استعانت از پروردگار متعال، کرسی نظریه‌پردازی با عنوان «بررسي تأثير الزامي‌شدن ثبت اسناد به‌صورت رسمي در تسهيل رسيدگي توسط مراجع تصميم‌گيري مربوطه» را برگزار نمود. این جلسه رأس ساعت ۱۲ آغاز شد.

سؤالات تحقیق به شرح ذیل بود:

  1. الزامی‌شدن ثبت اسناد به‌صورت رسمی چه تأثیری بر تسهیل رسیدگی توسط مراجع تصمیم‌گیریِ مربوطه دارد؟
  2. چه عواملی لزوم ثبت اسناد رسمی در معاملات را تحت‌الشعاع قرار داده است؟
  3. چه راه‌کارهایی برای برون‌رفت از وضعیت فعلیِ جامعه در خصوص عدم‌توجه به تنظیم سند رسمی در معاملات وجود دارد؟

در ابتدای این جلسه که در پژوهشکده حقوقی شهردانش برگزار شد، دبیر علمی از ارائه‌کننده، دکتر محمود تفکریان، درخواست کرد تا به بیان نقطه‌نظرات خود ظرف مدت بیست دقیقه بپردازند.

وی با تصریح به تغییر جنس مالکیت در طول سال‌های اخیر اظهار داشت: «مسائل مربوط به حقوق ثبت در حوزه مالکیت، به ویژه غیرمنقول، به عوامل مختلفی بستگی دارد. یکی از این عوامل، ارزش املاک است. تهیه مسکن مشکلی عمومی بوده و همان‌طور که می‌دانید ارزش ملک طی بازه زمانی کوتاهی، به یک‌باره چندین برابر شده است. طی ۶۰-۵۰ سال اخیر، ما با حجم عظیمی از تغییر مالکیت‌ها مواجه بوده‌ایم. یک‌مرتبه بخش عمده‌ای از خانه‌های ویلایی، به آپارتمان تبدیل شدند. این امر از نظر حقوقی اهمیت خاصی دارد. مالکیت باید آرامش بدهد. ما برای حفظ اموال منقول خود از صندوق بانک‌ها استفاده می‌کنیم و یا اموال منقول خود را در بخشی از خانه از نظرها پنهان می‌کنیم؛ اما برای اموال غیرمنقول که دارای ارزش زیادی هستند، باید مدرکی باشد که تعلق و مالکیت آنها را نشان دهد. در اغلب کشورهای دنیا که سیستم قضایی فراغت بیشتری از نظر تعداد پرونده دارند، سیستم ثبتی قوی است. سندها به درستی تنظیم می‌شوند و دیگر بحث ادعا مطرح نیست. املاک و اسناد منجز تنظیم شده و کاملاً مشخص هستند. محدوده املاک تعیین‌ شده و نقشه‌ها کاداستر است. در نتیجه بسیاری از این مشکلات وجود ندارد.»

وی در ادامه با اشاره به ضرورت‌ تغییر در ساختار ثبتی کشور بیان داشت: «معاملات ما باید به نحوی باشد که کمتر اختلاف ایجاد کند. باید به نحوی حقوق را تنظیم و مدارک را مبادله کنیم که کمتر به اختلاف منجر شود. در اصل ۱۵۶ قانون اساسی، وظایف و اهداف قوه‌قضائیه برشمرده شده است. به نظرم قوه‌قضائیه از لحاظ فعالیت، زیربنای سایر قواست. اگر دستگاه قضایی قوی نباشد، دیگر قوا هم امنیت نخواهند داشت. عملیات ثبتی باید به نحوی باشد که حافظ مالکیت اشخاص باشد. به موجب ماده ۴۶ قانون ثبت، ثبت ‌اسناد اختیاری است، مگر نسبت به عین، منفعت و حقی که در دفتر املاک تنظیم شده است؛ یعنی سندی که صادر شده، باید به محضر برود. ماده ۴۷ قانون ثبت در رابطه با الزام به ثبت املاکی است که در جریان ثبتی قرار دارند و در نقاطی هستند که اداره ثبت وجود دارد، دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده و وزارت دادگستری مقتضی می‌داند (وزارت دادگستری برای پیش از انقلاب است و با تصویب قانون اساسی، قوه‌قضائیه در رأس امور قرار گرفته است).»

دکتر تفکریان در ادامه افزود: «اسناد دولتی، عمومی و خصوصی باید به نحوی تنظیم شود که مشکلی به وجود نیاید. من بیش از چهل سال در دستگاه ثبت بوده‌ام و با ساختار آن کاملاً آشنا هستم. مواردی پیش آمده که طرفین قولنامه‌ای نوشته‌اند و قیمت که تغییر کرده، فروشنده حاضر نشده برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود و وقتی خریدار به هر نحو توانسته او را راضی به حضور در دفترخانه و تنظیم نهایی سند کند، شیرینی داده و گفته خدایا شکرت، راحت شدم. این به خاطر قوّتی است که قانون می‌دهد. امروز این وضعیت تبدیل به رویه شده است. یک سند عادی تنظیم می‌شود و بعد از آن برای تنظیم سند، باید به سراغ دادگاه‌ها برویم و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهیم. دادگاه‌ها درگیر این امر شده‌اند. آیا این منطقی است؟ مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ در رابطه با بافت مسکونی روستایی، تبصره ماده ۷۱ و ماده ۱۳۳ قانون برنامه سوم توسعه، ماده ۱۴۰ قانون برنامه چهارم توسعه و بعد از آن، قانون تعیین تکلیف وضعیت ساختمان‌های فاقد سند رسمی، مصوب ۱۳۹۰، از جمله مواد ثبتی مرتبط با ثبت سند هستند، اما آیا این‌ها در انتها، با صدور سند مالکیت، می‌توانند مانع از مراجعه متضرر به دادگاه‌ها شوند؟ شخص بعد از پنج دست چرخش صاحب ملکی شده و بر ملک مدعی شده‌اند، اما دادگاه رأی می‌دهد این صحیح نیست و شخص از هستی ساقط می‌شود. این‌ها نیاز به اصلاح دارند.»

وی در بخش دیگری از سخنان خود به اهمیت جایگاه سند در میان ادله اثبات دعوا اشاره کرد و بیان داشت: «به موجب ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی، اقرار، سند کتبی، شهادت شهود، اماره و سوگند ادله اثبات دعوا هستند. سند نقش عمده‌ای دارد. چراکه استفاده از سایر ادله بعد از وقوع، امکان‌پذیر است، در حالی که سند می‌تواند پیش و پس از اتفاق مورد بررسی قرار گیرد. سند به موجب قانون مدنی نوشته‌ای است که در مقام دعوا و دفاع قابل استفاده است. این قانون سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. سند رسمی سندی است که نزد ادارات ثبت، دفاتر اسناد رسمی و یا مأمورین رسمی برابر مقررات و در حدود صلاحیت رسمی آنها تنظیم می‌شود. سه مرجع تنظیم‌کننده اسناد رسمی، ادارات ثبت، دفاتر ثبت اسناد رسمی و مأمورین رسمی دارای صلاحیت برابر مقررات هستند. منظور از صلاحیت، شایستگی و توانایی است. امروز مسئله این است که نقل‌وانتقال خودرو از طریق دفاتر رسمی باید انجام شود یا نیروی انتظامی؟ اگر دفاتر صلاحیت دارند، یعنی تنظیم سند در آنجا رسمی است و اگر نیروی انتظامی این شایستگی را دارد، اسناد تنظیم‌شده توسط این نهاد، رسمی است. قانون تعیین‌کننده است. سندی که در ماده ۷۰ قانون ثبت مورد اشاره قرار گرفته، سندی است که مطابق مقررات در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و انکار و تردید نسبت به آن مورد پذیرش نیست. حتی این ماده قاضی را تهدید می‌کند که اگر به این سند تعرض کند، از خدمت منفصل می‌شود. ماده ۷۳ نیز تهدید می‌کند که متعرض به سند باید خسارت بدهد. برای اینکه کسی که به محضر رفته و سند تنظیم کرده، بتواند با آرامش و فکر راحت باشد. نظریه شورای نگهبان در رابطه با این موضوع نیز می‌گوید ادله و شهودی باید وجود داشته باشد که موثق باشند و بتوان از طریق آنها ثابت کرد که این سند مطابق مقررات تنظیم نشده است. تا زمانی که چنین سندی باطل نشده است، قاضی نمی‌تواند بگوید سند رسمی را قبول ندارم. خود قاضی می‌تواند بگوید این سند آگهی نشده و یا مدت اعتراض نداشته و باطل است، اما در صورتی که چنین سندی را برای وثیقه ببرند، نمی‌تواند بگوید که سند را قبول ندارم. ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است. ماده ۷۱ قانون ثبت نیز اذعان دارد، سندی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود نسبت به طرفین معامله، قائم‌مقام آنها و ورثه معتبر است. نتیجه مواد ۲۲، ۷۰ و ۷۱ این است که علاوه‌بر طرفین معامله و قائم‌مقام آنها، این اسناد در برابر ثالث نیز معتبر هستند. ملکی که تحت این شرایط خریداری می‌شود، باید باعث آرامش خریدار شود. در ماده ۱۴۷ و بند ۶ ماده ۱۴۸، اظهار می‌شود که باید در دو نوبت آگهی صورت بگیرد و هرکسی که معترض است ظرف دو ماه اعتراض خود را اعلام کند و اگر اعتراضی نشد، سند صادر می‌شود. با این حال، صدور سند مانع از مراجعه بعدی نیست. این چه سندی است؟»

وی در ادامه با اشاره به قانون زمین شهری افزود: «ماده ۹ این قانون برای دو پنج سال اجازه داده از اراضی بایر و دایر مردم تملک صورت بگیرد. مصلحت نظام است؛ اما باید کسی که به ناحق سندی را گرفته، خسارت بدهد. این‌ها را باید روشن کنیم. تمام حق را قانون تعیین می‌کند. همان قانونی که می‌گوید شما مالک هستید، اینجا می‌گوید مالک نیستید. باید اصلاح صورت بگیرد. به موجب قانون، ملکی که در دفتر اسناد ثبت شده، مالک شناخته می‌شود، اما در سال ۱۳۴۱ قانون مرتع و جنگل‌ها را ملی اعلام کرد و اینها باطل اعلام شد. برخی می‌گویند سند شیر و خورشیدی سال ۱۳۳۰ را دارم. در حالی که قانون سال ۱۳۴۱ این‌ها را باطل کرد و در اختیار حکومت قرار داد. پس قانون تعیین‌کننده است. برای تغییر و تأثیرگذاری ما نیاز به تشکیل جلسات متعددی با حضور اهل علم و صاحب‌نظران داریم. باید از این دانش استفاده کرد. برخی در این مسیر کار کرده و سال‌ها تجربه اندوخته‌اند. برخی دیگر نیز تجربه دارند. این‌ها برای عموم مردم کاربرد دارد و می‌تواند گره‌گشا باشد.»

دکتر تفکریان در ادامه به انواع ملک از نظر وضعیت ثبتی پرداخت و گفت: «ما سه نوع ملک داریم. گروهی از املاک هستند که برای آنها تقاضای ثبت نشده است و به آنها مجهول‌المالک گفته می‌شود. دفترخانه حق انجام ثبت این اموال را ندارد. مطابق ماده ۱۲ قانون مصوب ۲۶/۱۰/۱۳۱۰ ابتدا املاک باید آگهی می‌شدند و اشخاص فرصت داشتند ظرف ده سال درخواست ثبت کنند. در صورت عدم درخواست، برای مجازات آنها، دادستان ملک را برای منافع عمومی ثبت می‌کرد. مدت این قانون در سال ۱۳۲۲ به پایان رسید و در ذیل این ماده نوشته شده اصلاحی ۱۰/۳/۱۳۲۲٫ ما این ماده را از قانون فرانسه گرفتیم. این قانون آنجا عملی شد، اما در اینجا نه؛ چون ۹۵ درصد از املاک در اینجا ثبت نشده بودند و دادستان باید اینها را ثبت می‌کرد. چرا باید مدعی‌العموم این میزان ملک را ثبت می‌کرد؟ اصرار شد، معاملات اموال مجهول‌المالک در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نشود. تا پیش از این چنین نبود. بعد هم گفتند ۲۵ درصد از حق‌الثبتی که دولت می‌گیرد، به اضافه خدمات ثبتی اضافه پرداخت شود. در تهران اموال مجهول‌المالک زیادی وجود ندارد، اما در سایر شهرها زیاد است. این موضوع بستگی به ارزش ملک دارد. نوع دیگری از املاک، ملک در جریان ثبت است. به موجب ماده ۷۱، هرجا اداره ثبت باشد و دفاتر اسناد رسمی تشکیل شود و وزارت دادگستری مقتضی بداند ثبت اسناد زیر اجباری است. یکی از آنها، املاکی هستند که هنوز وارد دفتر ثبت نشده‌اند؛ یعنی تقاضای ثبت برای آنها شده، اما هنوز سندی وارد دفتر نشده است. دسته سوم اسنادی هستند که ثبت آنها اجباری است. در حال حاضر اگر سندی عادی تنظیم شود، دیگر نمی‌آیند که بگویند بیا این سند عادی را تأیید کن. می‌روند در دادگاه خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می‌کنند. عمده دعاوی ما در دادگاه‌ها همین است. برای پیشگیری از دعوا، ما نیاز به نظارت دفاتر و سردفتران داریم. به این ترتیب، این همه پرونده ورودی نخواهیم داشت. در این صورت اگر سند را به من دادند، حداقل کسی که خسارت زده و مالک نبوده، مسئول باشد و خریدار گرفتار این مسئله نشود. در آخرین روز مجلس در مورخ ۲۱/۰۲/۱۳۹۹، قانونی تصویب شد که شورای محترم نگهبان نیز آن را تأیید کرد. ما باید روی چنین مواردی کار کنیم و زمان بگذاریم. با حضور صاحب‌نظرانی که در این جلسه هستند، باید جلساتی تشکیل دهند و مطالعاتی صورت بگیرد. سامانه‌ای باید برای ثبت ایجاد شود تا هرگونه معامله را اتوماتیک نشان دهد. طرح‌های دیگری هم هستند که می‌توان ارائه داد. مسئله مسکن به نظرم قابل‌حل است. ما باید بنیادین عمل کنیم. خریدوفروش مسکن نباید به عنوان عمل تجاری دیده شود. زمانی که مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود، طبیعتاً مسکن‌های خالی وجود خواهد داشت و باید برایش مالیات تعیین شود. اگر رفتیم و سامانه‌ای ایجاد کردیم، مشخص خواهد شد که معامله جدید معتبر است یا خیر. دیگر کسی که ثبت کرده، نمی‌تواند مدعی باشد. خریدار و فروشنده که قولنامه خود را وارد سامانه کرده‌اند، حداقل از مدعیان حذف می‌شوند.»

وی در ادامه افزود: «ثبت در خدمت دستگاه قضایی است و کارهایی که می‌کند، مال این نهاد است. باید از این ظرفیت به خوبی استفاده و روی آن سرمایه‌گذاری کرد. عمده پرونده‌هایی که مشکل دارند، در رابطه با اراضی و حقوق ثبت هستند. حقوق ثبت، همان قانون ثبت نیست. ثبت استعداد بی‌نظیری دارد. اگر با دقت به اصول آن عمل کنیم، قطعاً می‌توانیم بهره زیادی ببریم. چه اشکالی دارد سفته را به صورت رسمی درآوریم، به محضر ببریم و پس از آن لازم‌الاجرایش کنیم؟ می‌دانید چقدر پرونده کم خواهد شد؟ خریدوفروش‌ها اگر وارد سامانه شود، دیگر با فروش‌های موازی مواجه نخواهیم شد. می‌توانیم املاک مجهول را هم در این قسمت بگذاریم. این همه املاک دولت، مستندسازی شده است اما آن‌طور که باید، از اموال عمومی حفاظت نمی‌شود. به نظرتان کدام اسناد جعل می‌شود؟ کسی خانه من و شما را جعل نمی‌کند. چون مشخص است که مالک آن من هستم. سند خانه‌هایی جعل می‌شود که مورد مصادره قرار گرفته‌اند و مالک آن از ایران رفته است. این‌ها را با هماهنگی جعل می‌کنند. ما باید برنامه‌ریزی کنیم و فساد را در اموال غیرمنقول کمتر کنیم. ما باید مشخص کنیم کدام ویژگی‌های ثبتی، در خدمت قضایی مؤثر است. همین لازم‌الاجراشدن اسناد می‌تواند بسیاری از مراجعات بعدی را کاهش دهد. در همین راستا به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت، وثایق رهنی شرطی لازم‌الاجرا هستند و از طریق دفترخانه‌ای که آنها را تنظیم کرده، می‌توان اجرائیه آن را درخواست کرد. این‌ها دیگر مزاحمت دادگاه نیست. الزامی‌شدن اسناد، کمک بزرگی به قوه‌قضائیه می‌کند.»

سپس، دبیر علمیِ جلسه از ناقد اول، جناب آقای دکتر حمیدرضا آدابی، دعوت نمود که به ارائه دیدگاه‌های خود بپردازد. دکتر آدابی به اهمیت تاریخیِ سند رسمی اشاره کرد و گفت: «واقعیت امر این است که آن‌چه که امروز ما را به‌عنوان یک چالش و معضل در راستای بین تعارض با حقوق مردم قرار داده، همین بحث سند رسمی و اعتبار تنظیم اسناد معاملات مردم به‌ویژه در حوزه اموال غیرمنقول یا املاک در دفاتر اسناد رسمی است. اگر به تاریخ نگاه کنیم، شاهد آن بوده‌ایم که از همان ابتدا که حلقه‌های انسانی شکل گرفت، همیشه موضوع مالکیت و صیانت از این مالکیت، به‌عنوان یک دغدغه برای مردم مطرح بوده است و این را به‌عنوان اولویت خود مطمح‌نظر داشته‌اند. قدیمی‌ترین اثر ثبتی ما به هشت هزار سال پیش، یعنی شش هزار سال قبل از میلاد حضرت مسیح، مربوط می‌شود؛ یعنی مردم هشت هزار سال پیش به این موضوع اهمیت می‌دادند. این در حالی است که قدیمی‌ترین قانون به ۲ هزار و ۲۰۰ سال قبل از میلاد مسیح مربوط می‌شود؛ یعنی اثر ثبتی نسبت به اولین قانونی که توسط بشر تدوین شده است، دو برابر قدمت دارد. در کشور ما هم همین‌طور است».

وی در ادامه به سابقه قانون‌گذاری در خصوص ثبت اسناد در ایران و وضعیت برخی از پرونده‌های قضاییِ مرتبط با این موضوع اشاره نمود و بیان داشت: «اولین قانون مهمی که بعد از انقلاب مشروطه تصویب شده، قانون ثبت بوده است و بعد از آن بوده که دیگر قوانین از جمله قانون مدنی، قانون تجارت و … به تصویب رسیده است. این‌ها همگی دلالت بر این دارند که ثبت در معاملات و مراودات مردم بسیار حائز اهمیت است. ۹۰ سال پیش، در سال ۱۳۱۰، قانون‌گذار به این مطلب توجه کرد که در حوزه اموال غیرمنقول حتماً باید نقل‌وانتقالات به موجب سند رسمی انجام بگیرد. متأسفانه ما می‌بینیم که فی‌الحال ما می‌آییم ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه را تصویب می‌کنیم. زمانی که در دیوان ‌عالی کشور بودم، در خاطرم است که پرونده‌ای نزد ما آمد. آن پرونده در مورد این بود که فردی به‌عنوان راهن ملک خود را در رهن بانک قرار داده بود و در موعد مقرر، بدهی خود را پرداخت نکرده بود. اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمیِ تنظیم‌کننده این سند رهنی تنظیم و ابلاغ شده بود ظرف ۱۰ روزی که قانون‌گذار مقرر کرده که مدیون (راهن) باید بدهی خود را بپردازد، اما پرداخت نکرده بود. در اجرای ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت، موضوع ارجاع داده شده بود جهت سیر مراحل مزایده. کارشناسی صورت گرفته و مزایده برگزار شده بود و ملک به تملک دیگری درآمده بود. بعد از تمام این مسائل شخصی از راه رسیده بود و گفته بود که آقای راهن در چه تاریخی این سند را در رهن بانک قرار داده است؟ سپس، سند عادی را ارائه داده بود که نشان می‌داد پیش از این تاریخ، ملک را از راهن خریداری کرده بوده است و ایشان اصلاً دیگر مالک نبوده است».

دکتر آدابی سپس به اختلاف‌نظر حقوق‌دانان در مورد اعتبار یا عدم‌اعتبار سند عادی پرداخت و گفت: «اساتید محترم مطلع هستند که از قدیم در مورد سند رسمی و سند عادی بین حقوق‌دانان اختلاف‌نظر وجود داشته است؛ مثلاً در این مورد که آیا باید در مورد عقد بیع قائل به رضایی‌بودن آن باشیم یا قائل به تشریفاتی‌‌‌بودن آن و این‌که آیا باید حتماً در دفتر اسناد رسمی سند تنظیم شود یا خیر. ما در پاسخ عرض می‌کنیم که اولاً قانون مدنی و قانون ثبت هرکدام یک قانون است و هیچ‌کس نمی‌تواند بگوید که قانون مدنی، قانون‌تر از قانون ثبت است. خیر، هردوی این‌ها قانون هستند. ثانیاً قانون ثبت آمده است فقط در مورد اموال غیرمنقول گفته است که اگر کسی می‌خواهد در رابطه با اموال غیرمنقول نقل و انتقالی انجام دهد، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. حال چرا اصلاً قانون‌گذار وارد این مقوله شده است؟ به خاطر همین پرونده‌های عدیده‌ای که در عدلیه و دادگستری وجود دارد. زمانی که رئیس سابق قوه‌قضائیه بر کرسی ریاست نشستند، چند کمیته در رابطه با بحث کاهش اطاله دادرسی و کاهش حجم ورودی پرونده‌ها به محاکم تشکیل دادند. در یکی از کمیته‌ها بررسی شد که اگر فقط تکلیف همین مقوله اسناد رسمی و عادی مشخص شود، نزدیک به ۴۰ و خرده‌ای درصد از پرونده‌های ما، مستقیم و غیرمستقیم، در مراجع قضایی کاهش پیدا می‌کند. ما که می‌دانیم الان عمده مشکلات و ترافعات مردم در رابطه با این است که مردم بعضی اوقات سند عادی را گم می‌کنند و به محاکم مراجعه می‌کنند تا به آن رسیدگی شود. اگر قائل به این موضوع باشیم، باید بگوییم که هیچ‌یک از ما فردا صبح نمی‌توانیم مطمئن باشیم ملکی که امروز در آن ساکن هستیم، فردا هم مال ما است؛ زیرا ممکن است شخصی فردا از راه برسد و سند عادی ارائه کند و بگوید مدتی قبل از این‌که مالک اولیه این ملک را به بعدی منتقل کند، من با سند عادی از ایشان خریده بودم. شخصی که تن به مقررات قانونی داده و رفته به موجب سند رسمی نقل و انتقال را انجام داده، مرتکب چه تقصیری شده است که حالا باید سند او باطل شود؟ آیا این منطق دارد؟ یکی از فلسفه‌های وضع قوانین در هر جامعه‌ای ایجاد نظم عمومی در آن جامعه و استقرار نظم، قاعده و انسجام است. اگر قائل به این باشیم که هر سند یا کاغذی که ارائه می‌شود اعتبار دارد، منتقل‌الیه‌ای که بعداً رفته است در دفتر اسناد رسمی به موجب مقررات با سند رسمی ملکی را به نام خودش انتقال داده است، مرتکب چه قصور یا تقصیری شده است که باید تاوان عملکرد شخصی را بدهد که با سند عادی ـ با فرض این‌که آن سند عادی درست باشد ـ معامله کرده است؟ شخصی که با سند عادی معامله‌ای انجام می‌دهد، مقصر است و براساس قوانین و مقررات عمل نکرده است، بلکه برخلاف آن‌ها رفتار کرده است».

وی افزود: «چیزی که امروز باید به‌عنوان دغدغه اصلی متولیان امور حقوقی جامعه تلقی شود، این است که یک مرتبه برای همیشه بحث سند عادی و سند رسمی حل شود. اولاً بعضی اعتقاد دارند که این موضوع حتی تعارضی با شرع هم ندارد. ما من عامٍ الا و قدخص؛ یک تخصیصی در مورد اموال غیرمنقول زده شده است. ثانیاً احکام ثانویه برای چیست؟ وقتی که در یک جامعه‌ای اقتضائاتی به وجود می‌آید، حاکم، حکومت، دولت و متولیان امر باید به فکر رفع آن مشکل برآیند. ما می‌گوییم امروزه یکی از مشکلات جامعه ما، موضوع سند عادی در مقابل سند رسمی است. راه رفع و برطرف‌کردن این معضل چیست؟ یک‌بار برای همیشه بگوییم که نقل و انتقال در مورد اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی باشد؛ همان چیزی که ۹۰ سال پیش قانون‌گذار بیان کرد. یک‌بار برای همیشه باید این مشکل را حل کنیم».

دکتر آدابی در ادامه به مشاورین املاک و نقش آن‌ها اشاره کرد و بیان داشت: «حالا گفته می‌شود که پس نقش مشاورین املاک چه می‌شود؟ نقش آن‌ها سر جای خودش است. نقش مشاور املاک، دلالت است. نقش مشاور املاک این است که ملک را نشان دهد، در مورد مصالح و موقعیت ملک و ابعاد و زوایای مختلف مبیع، خریدار را توجیه و آگاه کند و … . در سازمان ثبت که با عزیزان صحبت می‌کردیم، قرار بر این شد که سامانه‌ای ایجاد شود تا مشاورین املاک بعد از انجام این اقدامات و حصول توافق میان بایع و مشتری در مورد قیمت، این اقدامات را در آن سامانه ثبت کنند، اما حق تنظیم سند عادی ندارند و سند رسمی باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. حتی من اعتقادم این است که مشاور املاک نباید وجه هم بگیرد. نقش مشاورین املاک فقط راهنمایی، هدایت و آگاهی‌بخشی به خریدار است. مابقی امور باید توسط دفتر اسناد رسمی انجام بگیرد. وقتی دفتر اسناد رسمی انجام داد، بلافاصله باید با توجه به مقررات حاکم، ثبت آنی صورت بگیرد و این موضوع در سامانه جامع املاک انعکاس پیدا کند. حالا مثل قدیم نیست که باید خلاصه معامله ارسال شود. خاطرم است زمانی که مدیرکل ثبت استان تهران شده بودم، رقم بسیار عظیمی از خلاصه معاملات ثبت‌‌نشده در حوزه ثبتی داشتیم. الان این‌طور نیست و بلافاصله به‌صورت برخط در سامانه قرار می‌گیرد و مشخص می‌‌شود که فلان ملک را الف به ب انتقال داد. لذا الان ابزار آن فراهم است. چرا وقتی این ابزار و قابلیت وجود دارد، بیاییم بر یک موضوعی آن‌قدر پافشاری کنیم که این موضوع باعث اختلافات بسیار زیادی در جامعه ما شده است؟ در نهایت، بر این نکته تأکید می‌کنم که بر ما همه باشد که فقط با سند رسمی معامله را انجام دهیم. البته من اعتقاد دارم که راجع‌به برخی اموال منقول هم‌چون خودرو نیز باید این‌طور باشد».

سپس، دبیر جلسه از ناقد دوم، جناب آقای دکتر نصیر مشایخ، درخواست نمود که به ارائه مطالب خود بپردازد. دکتر مشایخ به فلسفه و مبنای وضع قوانین و مقررات ثبتی پرداخت و گفت: «آقای دکتر در خصوص اصالت اسناد رسمی، اعتبار و عواید آن‌ها فراوان فرمودند و قبلاً هم از آثارشان استفاده کرده‌ایم، ولی راهکارهای کنونی که باید این وضعیت را تغییر دهد، جناب دکتر شاید فرصت نکردند که مطرح کنند. من می‌خواهم ادعا کنم که منهای همه این امور، بحث حقوق ثبت و قوانین ثبتی، بحث حقوق بشری است؛ این قوانین ایجاد شده‌اند تا حقوق مردم تضمین شود. با توجه به این‌که فلسفه قانون، تنظیم قدرت و تضمین حقوق و آزادی‌ها است، من می‌خواهم فراتر از قوانین حاکم بر اموال بروم و بگویم قوانین حاکم بر ثبت اموال، از قوانین ناظر بر حقوق بشر و حقوق شهروند است؛ زیرا اهداف قوانین مربوط به حقوق بشر و حقوق شهروند، تضمین حقوق شهروند و محدودکردن قدرت دولت است. این دردناک است که بعد از چیزی نزدیک به یک قرن که در خصوص اعتبار اسناد رسمی گفته شده، ما در این‌جا نشسته‌ایم و هنوز داریم از همان مباحثی صحبت می‌کنیم که قبل از تصویب قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ قانون‌گذاران ما نگران آن بوده‌اند و آن را بیان کرده‌اند».

وی در ادامه به تشریح علل فعلیِ اوضاع اسناد رسمی پرداخت و بیان داشت: «اولین نکته بحث حاکمیت قانون است. از زمان مشروطه تاکنون ما در پی یک کلمه هستیم که آن یک کلمه، قانون است. اولین نکته‌ای که اعتبار اسناد رسمی را متزلزل کرده است، دیدگاه کلیِ دستگاه‌های ناظر است که هنوز قانون را به‌عنوان محدود‌کنندة صلاحیت‌شان به رسمیت نشناخته‌اند. دکتر تفکریان فرمودند بحثی که وجود دارد، بحث صلاحیت است. وقتی حاکمیت قانون نباشد، صلاحیت‌ها هم قابل‌توجه نیست. در مورد بحث خودرو وقتی صحبت از صلاحیت شد، نکته‌ای که مطرح شد این بود که آیا نیروی انتظامی صلاحیت دارد یا خیر. بله این درست است که در قوانین ما اسناد رسمی تعریف شده است، اما آیا نیروی انتظامی صلاحیت دارد؟ مرجع تعیین‌کنندة صلاحیت قانون است. در ماده ۴ قانون تشکیل نیروی انتظامی صلاحیتی که نشان دهد حق نقل و انتقال خودرو را دارد، ذکر نشده است. در واقع، قبل از اسناد رسمی، ریشه‌ای هم که قانون است، متزلزل است و ما مشکل با حاکمیت قانون داریم. دومین آسیب که وجود دارد و آن بحث اصالت شکل‌گرایی است. در اصالت شکل‌گرایی گفته می‌شود که دیگر گذشت آن زمان که فقط اصالت اراده حکومت می‌کرد. در ماده ۱۰ قانون مدنی گفته می‌شود که طرفین می‌توانند هرگونه قراردادی منعقد کنند، مشروط بر این‌که مخالف نظم و قانون نباشد. در دیگر مواد قانونی نیز گفته شده است که هر عمل یا لفظی که نشان‌دهنده بیان اراده و قصد باشد، کافی است. در حقوق فرانسه نیز گفته می‌شود که قرارداد قانون طرفین است؛ اما امروزه در حقوق نوین ما با یک شکل‌گرایی نوین مواجه هستیم که این شکل‌گیری نوین در یک بُعد برای توسعه اقتصادی ایجاد می‌شود. این شکل‌گیری نوین است که دولت الکترونیک را می‌تواند پایا کند. وقتی که صحبت از شکل‌گرایی نوین می‌شود، به این معنی است که ما باید از پول‌شویی و زمین‌خواری جلوگیری کنیم و از حقوق اشخاص ثالث در یک قرارداد حمایت کنیم. مبنای شکل‌گیری و توسعه آن، این است که ما اصل حاکمیت اراده را محدود کرده‌ایم. آن‌هایی که می‌گویند کماکان به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد ایجاب و قبول، مبیع منتقل و خریدار مالک می‌شود، مفهوم اصیل و امروزیِ شکل‌گرایی نوین را متوجه نشده‌اند؛ بنابراین، در حال حاضر یکی از مواردی که حاکمیت اراده را محدود کرده است، شکل‌گرایی است. من چند مثال عرض می‌کنم. تا چند سال پیش یا مثلاً تا ۲۰ سال پیش، هر کس می‌توانست زمین دارای کاربری خود را به هرکسی و با هر قصدی بفروشد. نهایتاً این‌که ماده ۲۱۷ قانون مدنی بیان می‌کرد که نیازی به ذکر جهت معامله وجود ندارد، اما اگر ذکر شد، باید مشروع باشد؛ اما الان قانون آمده جهت معامله را بیان کرده و گفته است که شما حق ندارید زمین مزروعی را برای امر مسکن‌سازی منتقل کنید. قانون اراده مالک را محدود کرده است، اما می‌رود دادگاه و قاضی محترم دادگستری می‌گوید که برابر ماده ۳۶۲ قانون مدنی، به مجرد ایجاب و قبول، مالکیت ایجاد شده است. چرا؟ برای این‌که هنوز در سیستم ما اصالت شکل‌گرایی مطرح نیست. این اصالت شکل‌گرایی در واقع تشریفاتی‌کردن نوین عقود است. در گذشته عقود به دو دستة رضایی و تشریفاتی تقسیم می‌شد و سپس گفته می‌شد که در هبه، رهن و … باید قبض محقق شود. این یک شکل‌گراییِ تشریفاتیِ دست‌وپاگیر بود، ولی امروزه دیگر اصالت رضایی‌بودن عقود از بین رفته است. دیگر همه عقود دارند تشریفاتی می‌شوند؛ زیرا اگر فردی می‌آید در دفتر اسناد رسمی و ملک خود را در رهن می‌گذارد، در زمان اجرائیه شخصی نتواند یک مبایعه‌نامه عادی ارائه کند و بگوید قبل از این‌که ملک به رهن گذاشته شود، به من فروخته شده بود. اگر اصالت شکل‌گرایی باشد، باید الزاماً به موجب ماده ۴۶ قانون ثبت، انتقالات در دفتر اسناد رسمی انجام شود. در نتیجه، دومین آسیب آن است که امروزه دیگر دیدگاه رضایی‌بودن عقود از بین رفته است، ولی ناظرین ما به این اعتقاد ندارند. این‌گونه است که شورای نگهبان کماکان اعلام می‌کنند که این‌که گفته شود نقل و انتقال باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود، خلاف شرع است؛ زیرا دیدگاه نوین شکل‌گرایی به‌عنوان یک ‌دیدگاه اصول حمایتی هنوز در اذهان نهادهای ناظر رخنه نکرده است».

وی افزود: «موضوع سوم، بعضی از اصول اجرایی نسبت به سند است. بقیه موارد را اساتید فرمودند و من تکرار نمی‌کنم. مواردی مثل برابری ادله. در ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی گفته می‌شد که اگر وقتی سند رسمی باشد، دیگر شهادت شهود پذیرفته نمی‌شود. بعد شورای نگهبان اعلام کرد که خلاف شرع است. چرا؟ چون این پدیده شکل‌گرایی نوین، هنوز در اذهان ما رخنه نکرده است. مرحوم دکتر کاتوزیان می‌فرمودند که نقل و انتقال املاک یک امر تشریفاتی است. ای کاش این دیدگاه در رویه قضایی ما برمبنای این دکترین و خود قانون شکل می‌گرفت. نکته بعدی این است که اگر امروز هم ما بخواهیم به این موضوع توجه کنیم، شدنی است. در ماده ۴۶ قانون ثبت می‌گوید نقل و انتقال املاک ثبت‌شده باید رسمی باشد. بعد هم می‌گوید که در سایر موارد اگر دفترخانه اسناد رسمی در جایی وجود داشته باشد و وزیر دادگستری و حالا رئیس قوه‌قضائیه مقتضی بداند، می‌توان اجبار به تنظیم سند نمود؛ بنابراین، نیازی به قانون جدید نیست. کافی است که رئیس قوه‌قضائیه اعلام کند که چون دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور به وفور وجود دارد، نقل و انتقال با سند رسمی را مقتضی بداند».

دکتر مشایخ در ادامه به ضرورت تسهیل فرایند تنظیم سند رسمی اشاره کرد و گفت: «برخی مسائل دیگر به امور اجرایی برمی‌گردد. یکی از نقایصی که وجود دارد، تشریفات بیش از حدِ رسمی‌کردن اسناد است. درست است که رسمی‌کردن اسناد باید ملتزم به امور قانونی باشد تا از انتقال منابع طبیعی، اراضی دولتی و اراضی موات جلوگیری شود، اما شما نگاه کنید در سیستم انگلیس آن‌قدر دادرسی سنگین و سخت و تشریفات دست‌وپاگیر بود که دادگاه‌های انصاف هم ایجاد شد. علت این‌که مردم به سمت‌وسوی اسناد عادی می‌روند، تشریفات بیش از اندازه‌ای است که اصل موضوع را از بین برده است. در ماده ۵ قانون پیش‌فروش می‌گوید که اگر پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی و به موجب سند عادی انجام شود، اعتبار ندارد. حالا اگر شما بروید در یک دفتر اسناد رسمی و بخواهید یک قرارداد پیش‌فروش بنویسید که قانون گفته است الزاماً باید رسمی باشد، لیستی که در ماده ۴ قانون پیش‌فروش آمده است، آن‌قدر زیاد است که اصلاً و ابداً امکان‌پذیر نیست. مثلاً به گرفتن یک گواهی از شهرداری منوط کرده است که اصلاً تاکنون صادر نشده است؛ بنابراین، تشریفات بیش از اندازه است و یا آن‌قدر در امور مربوط به اسناد، شکلی برخورد می‌شود که یک سردفتر واقعاً واهمه دارد که یک سندی بنویسد که اداره اجرا بپذیرد. دکتر تفکریان فرمودند که اسناد رسمی لازم‌الاجرا است و این چیز کمی نیست؛ دادگاه‌ها را خالی می‌کند، اجرای احکام را خالی می‌کند، جلوی اما و اگر و اختلافات را می‌گیرد. این در حالی است که در ادارات اجرای ما کارشناسان اجرا آن‌قدر با مسائل، شکلی برخورد می‌کنند و آن‌قدر سخت‌گیری می‌کنند که عملاً اجراشدنی نیست؛ بنابراین، تشریفات بیش از اندازه به حدی شده است که مردم وقتی اراده می‌کنند وارد دفترخانه شوند برای تنظیم سند، عملاً و ضمناً اراده کرده‌‌اند که آواره شهر و ادارات شوند. این را باید قدری مورد توجه قرار داد».

وی در ادامه بیان داشت: «نکته بعدی، تعدد منبع است. در یک حکمرانی خوب، از اصول دموکراسی شفافیت است. عدم شفافیت به این معنا است که تعدد مراجع و تعدد منابع وجود داشته باشد. در اسناد رسمی ما با تعدد مراجع مواجه هستیم. ما ادعا داریم که یک سند رسمی در جایگاه رأی دادگاه تجدیدنظر است؛ زیرا لازم‌الاجرا است. یک رأی دادگاه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود که مراحل قطعی‌شدن را طی کرده باشد، ولی سند رسمی از روز اولی که شرایط اجرا پیش بیاید، لازم‌الاجرا است. با این حال، آیا حل اختلاف مربوط به این سند رسمی در صلاحیت یک مرجع اداری است؟ خیر. در ماده ۲۵ قانون ثبت می‌گوید تطبیق اسناد با قانون و آراء محاکم در صلاحیت هیأت‌نظارت است. نکته دیگر این است که ما هیأت‌های متفاوتی داریم. این تعدد منابع است. ما یک هیأت‌نظارت و یک شورای‌عالی ثبت داریم. بیاییم اختیارات این‌ها را بسط دهیم و شعب آن‌ها را زیاد کنیم که برای هر امری، یک هیأت با صلاحیت خاص وجود نداشته باشد. دیگر این‌که این‌ها را به جای این‌که به دادگاه بفرستیم، به هیأت‌ها بفرستیم».

سپس، دبیر جلسه از ناقد سوم، جناب آقای مهندس محسن کوچک‌زاده، درخواست نمود که به ارائه مطالب خود بپردازد. مهندس کوچک‌زاده سخنان خود را با تأکید بر ضرورت آموزش عموم اعضای جامعه آغاز کرد و گفت: «یکی از مواردی که از دیدگاه بنده معضل جامعه ما است، بحث آموزش است. به نظر من، ما به شهروند خودمان آموزش نداده‌‌ایم که با حقوق آشنا بشود. این عدم آموزش از سطوح پایین آغاز می‌شود؛ در سطح دبستان و دبیرستان. ما به دانش‌‌آموزها آموزش نداده‌ایم. خیلی از مباحث را به آن‌ها یاد می‌دهیم، اما به‌ندرت مباحث حقوقی را به‌عنوان یک شهروندی که بعداً می‌خواهد وارد جامعه شود، معامله کند و قراردادهایی را منعقد کند، به آن‌ها آموزش داده‌ایم. در ۳۰ سال پیش مباحثی در حد قانون اساسی به آن‌ها گفته شده است، اما در حد یک یا دو فصل از کتاب بوده است. مواردی که در آینده مورد نیاز او است، مثل مباحث مربوط به سند و ترتیب تنظیم سند و تشکیلات ثبت، به آن‌ها آموزش داده نشده است. این ریشه بسیاری از مشکلات از جمله عدم تنظیم اسناد رسمی است. در واقع، آن‌ها نمی‌دانند. درست است که قانون‌گذار زمانی که یک قانونی را وضع می‌کند، فرضش بر این است که عموم می‌دانند، ولی واقعیت این است که ما کجا آموزش می‌دهیم که این را بدانند؟ ما که همه مردم جامعه‌مان حقوق‌دان، سردفتر و کارشناس رسمی نیستند؛ بنابراین، آموزش را من ضعف عمدة جامعه می‌دانم و در ارتباط با نظم عمومی این را خیلی دخیل می‌دانم».

سپس، وی از منظر کارشناسی به تشریح موضوع اهمیت اسناد رسمی و معضلات و مشکلات موجود در خصوص آن پرداخت و گفت: «قرار کارشناسی آن است که قاضی در فرآیند رسیدگی به یک پرونده قضایی در زمانی که بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد، در خصوص دادخواست‌هایی که مرتبط با املاک است، مثل دعوای الزام به تنظیم سند، به‌نوعی بعد از بررسی‌های لازم، پرس‌وجو از طرفین پرونده، معاینه محل و …، به یک جایی می‌رسد که می‌بیند اطلاعات و ابزار لازم برای رسیدگی به موضوع را ندارد که در این حالت، قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می‌شود و کار به کارشناس ارجاع داده می‌شود. بنده چون کارشناس ثبتی هستم، از منظر موضوعات ثبتی و ملکی نگاه می‌کنم. در مواردی که تقابل بین اسناد عادی و رسمی وجود دارد، قرار صادر می‌شود. فرض بفرمایید حدود یک مبایعه‌نامه‌ای که اتفاقاً ممکن است منطبق و استقرار روی ۱۰ پلاک ثبتی است که سند مالکیت رسمی برای افراد مختلف صادر شده باشد، حدود این مبایعه‌نامه پیاده شود. کارشناس وقتی مراجعه می‌کند، نگاه می‌کند و می‌بیند که اصلاً این حدود از نظر هندسی حدود درستی نیست؛ چون افرادی که این را تنظیم کرده‌اند، چه در دفاتر خودشان و چه در یک دفتر مسکن یا معاملات ملکی، اساساً صرف‌نظر از این‌که دانش حقوقی و ثبتی نداشتند و دانش اندکی از انتقال رسمی نداشتند، اطلاعات اولیة هندسی هم نداشته‌اند. مجاورین را هم درست تعریف نکرده‌اند؛ بنابراین، شما با یک معضلی به‌عنوان کارشناس مواجه می‌شوید که هم باید جواب قاضی را بدهید، هم به نوعی مسئله مردم را حل کنید و هم با یک اسناد عادیِ درهم و شوریده‌ای مواجه هستید که بالاخره باید یک راه‌حل درستی در این موضوع انتخاب کنید. با این وجود، به لحاظ هندسی ابعاد یک شکل هندسی مانند یک مثلث تعریف شده است و ارتباطی میان اجزای یک مثلث وجود دارد. ابعاد و مساحت آن یک نسبتی با هم دارند. ولی وقتی شما این کار فنی را که در ادارات ثبت یک فردی به نام نقشه‌بردار این کار را انجام می‌دهد یا در طرح کاداستر مهندسانی برای این موضوع تربیت شده است، برعهده یک فرد عادی می‌گذارید که نه با مسائل حقوقی و نه با مسائل فنی آشنا است، دردسری برای شمای خریدار ایجاد می‌کند که حالا باید دعوایی را در دادگاه مطرح کنید تا کارشناس بیاید به این موضوع رسیدگی کند؛ بنابراین، از منظر غیرحقوقی بودن می‌خواهم به شما بگویم نگاه کردیم به اسناد عادی. از منظر غیرفنی بودن هم باید به این موضوع نگاه کرد. مجموعه این مسائل باعث می‌شود که بسیاری از احقاق حقوق که باید توسط یک خریدار صورت بگیرد، به دلیل یک شکل و شمایل غلط، یک شکل هندسی غلط و … از بین برود».

وی افزود: «موضوع دیگر خود بحث عدم‌اطلاع در خصوص مالکیت ملکی است که من دارم کل یا جزء آن را به‌عنوان فروشنده معامله می‌کنم. من وقتی دارم یک مبایعه‌نامه عادی تنظیم می‌کنم با یک خریدار، حتی در دفتر معاملات ملکیِ یک فردی که می‌دانم از نظر یک بنگاه معاملاتی جای معتبری است، چه استناد و چه پیشینه‌ای در خصوص وضعیت ثبتی و ملکیِ آن پلاک ثبتی من دارم یا خریدار می‌تواند چه اطمینانی حاصل کند نسبت به این‌که ملکی که دارم معامله می‌کنم و سند مالکیتی که دارم ارائه می‌دهم، اساساً اتفاقی برایش نیفتاده است؟ مثل این‌که بازداشت نیست، انتقال اجرایی در مورد آن صورت نگرفته است و …؛ بنابراین، وقتی مرجع و مکانی برای این‌که استعلامی نسبت به پلاک ثبتی که من دارم معامله می‌کنم به فروشنده، وجود نداشته باشد، خریدار دارد با ریسک بالا این معامله را صورت می‌دهد. مردم هم مقصر نیستند. مردم زایده یک تدبیر اشتباه در سطح کلان هستند که ما اجازه داده‌‌ایم این معاملات صورت بگیرد. در بدو کار که آموزش نداده‌ایم؛ یعنی به کسی که شهروند ایرانی است، متولد شده و به مدرسه رفته و آموزش دیده است و حتی تحصیلات آکادمیک غیر از حقوق دارد، کجا شما به او آموزش داده‌اید که چطور معامله کند که در خصوص انتقال مال غیرمنقول چه تدبیری باید بیندیشد که نباید مبایعه‌نامه عادی تنظیم کند؟ دوم این‌که یک شرایطی در جامعه ایجاد کرده‌ایم که این فرد برای معامله‌کردن ناگزیر است که به دفتر معاملات ملکی مراجعه کند و آن‌جا مبایعه‌نامه تنظیم کند. فرمایشات دوستان و راه‌کارهایی که ارائه خواهد شد، باید با توجه به این موضوع دیده شود که ما نباید قطعات مختلف یک پازل را جدا از هم ببینیم. به آموزش باید پرداخته شود، دانش حقوقی مردم باید بالا برود، دانش شهروندی که دکتر مشایخ فرمودند باید مورد توجه قرار گیرد».

مهندس کوچک‌زاده به تشریح وضعیت دفاتر معاملات ملکی پرداخت و گفت: «در کنار این‌ها اجازه ندهیم بنگاه‌هایی هم‌چون دفاتر معاملات ملکی و دفاتر مسکن و سایت‌هایی هم‌چون دیوار رشد کنند. ما داریم این‌ها را اشاعه می‌دهیم، داریم بر آن‌ها صحه می‌گذاریم یا حداقل می‌گذاریم حرکت کنند، بدون این‌که ببینیم اگر من دارم پلاکی را در این دفتر معاملات ملکی معامله می‌کنم، آن بنگاه معاملات ملکی باید دو سه دانش داشته باشد که ممکن است هیچ اطلاعاتی در آن زمینه نداشته باشد. باید با مسائل شهری و شهرسازی آشنا باشد، باید یک مقدار سازه بداند، یک مقدار در مورد وضعیت ملک بداند، باید محله‌بندی‌ها را بشناسد، باید قوانین و مقررات را بلد باشد. دارد یک عمل حقوقی انجام می‌دهد و یک قرارداد حقوقی تنظیم می‌دهد. گاهی می‌بینیم که املاء و انشاء این‌ها غلط است. ارقام را غلط می‌نویسند. دانش اندک ابتدایی برای نگارش ندارند. نظارت که بر این‌ها صورت نمی‌گیرد، به افراد هم آموزش داده نشده است، به قول دکتر مشایخ راه‌کارها و تشریفاتی هم که برای انتقال رسمی اسناد وجود دارد و مثلاً در قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها دیده شده است، آن هم که تسهیل نکرده‌اید؛ بنابراین، ما نباید از شهروندمان انتظار داشته باشیم که به محاکم مراجعه نکند. ماجرای دیگری هم که در این حالت ایجاد می‌شود، بحث رسیدگی به این اسناد و احقاق حق است که امکان دارد با اطاله دادرسی همراه باشد و نهایتاً هم ممکن است هیچ‌وقت به حق خود نرسد؛ بنابراین، به نظر من یک مقدار باید این دیدگاه‌ها را به قسمت‌های حاکمیت برگردانیم، چه در بحث آموزش و چه بحث تسهیل تنظیم اسناد رسمی».

وی به ضرورت افزایش دانش ثبتیِ قضات جوان اشاره کرد و بیان داشت: «متأسفانه با جمعی از قضات جوان مواجه هستیم که دانش اندک ثبتی دارند. قرارهای کارشناسی برای من و همکاران صادر می‌کنند که مثلاً طرف سند مالکیتی به من می‌دهد و می‌‌گوید همین را ارزیابی کن و همین است که است. می‌خواهیم مثلاً در وثیقه بگذاریم. در حالی که شما باید یک معرفی‌نامه به من بدهید که به اداره ثبت بدهم. این سند مالکیت شش‌دانگ یک قطعه زمین است با مساحت ۷۰۰ مترمربع در خیابان مطهری و الان آن‌جا فرض بفرمایید ۳۰ واحد ساخته شده است. قاضی یا دادیار مربوطه دانش اندک ثبتی ندارد و می‌گوید این‌ها را می‌خواهی چه کار؟ همین را ارزیابی کن. من ذهنم از فرآیند آموزش قضات خالی است، اما به‌نظرم باید به آموزش ساختار قضاییِ ما در بخشی که با مردم، با کارشناسان و رسیدگی به موضوعات ملکی مواجه هستند، توجه بیش‌تری شود. بعد از درست کردن همه ساختارها، یعنی آموزش شهروندی و آموزش قضات، باید به سایر موارد در ارتباط با تسهیل روند تنظیم اسناد رسمی و توسعه نظم عمومی بپردازیم».

مهندس کوچک‌زاده به نظام کاداستر در کشورهای پیشرفته و وضعیت فعلیِ آن در ایران اشاره کرد و گفت: «کشورهای پیشرفته نظام کاداستر دارند. نظام کاداستر که در ایران هم بخش عمده‌ای از آن راه‌اندازی شده‌ است و همت زیادی در راه‌اندازی آن صورت گرفت، ولی هنوز نقشه‌های کاداستر ما ناقص است، نقشه‌های کاداستر ما گاهی اشتباه است، نقشه‌های کاداستر ما مشکل دارد. حدود مشخص نیست، تکمیل نشده است. کاداستر کشاورزی ما مسئله دارد. اگر ما بخواهیم بگوییم سند رسمی تنظیم شود و بعد سند مالکیت تنظیم شود و همه املاک اسناد مالکیت تک‌برگ داشته باشند، باید مقدمات آن فراهم شود. بسیاری از همکاران و هم‌کلاسی‌های من که وارد این سیستم شده‌ و جذب مجموعه کاداستر شده‌اند، دارند در ادارات ثبت به‌عنوان یک نقشه‌بردار کار می‌کنند. این یک معضل اساسی است که ما یک پتانسیل بسیار بالایی را که در مجموعه کاداستر بوده و می‌توانست به بحث سامان‌دهی به وضعیت املاک کمک کند تا حدودی رها کرده‌ایم و این باعث شده است که به‌نوعی نظم و انضباط و شرایطی را که بر املاک حاکم بوده و قرار بوده به یک افقی برسد، به آن افق نرسیده است».

در ادامه دکتر علی اسکندری شهرکی به دعوت دبیر جلسه، در مقام ناقد چهارم به بیان دیدگاه‌های خود پرداخت: «یکی از کلیدی‌ترین بحران‌های قوه‌قضائیه که برایش پدر بحران‌هاست، تعداد زیادی از پرونده‌هایی است که در طول ماه بررسی می‌شود. این کار بسیار سختی برای همکاران ماست. سرچشمه دستیابی به عدالت در سیستم قضایی، به ورود پرونده برمی‌گردد. به نظر می‌رسد ثبت اسناد رسمی، می‌تواند در کاهش این امر تأثیرگذار باشد، اما همان‌طور که دکتر تفکریان اشاره داشتند نیاز به تجهیز ثبت است. تا زمانی که این تجهیز صورت نگیرد، وضع فعلی سازمان ثبت اسناد و اجرای سیستم ثبت فعلی، پاسخگو نخواهد بود. در حال حاضر تجهیزات سخت‌افزاری، نرم‌افزاری، پرسنل به تعداد کافی و … را نداریم. نباید صرفاً در بند اول ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی ماند. باید فراتر حرکت کرد و به سمت رسمی شدن پیش رفت. باید قراردادها را به سمت رسمی شدن پیش ببریم. باید تمام مأمورین رسمی کشور را که قراردادها را تنظیم می‌کنند، مشمول اسناد رسمی بدانیم و این در شرایطی امکان‌پذیر است که سامانه و دسترسی برای ثبت آن برای این مأمورین وجود داشته باشد. در برنامه‌های سند تحول قوه‌قضائیه، یکی از مواردی که به عنوان برنامه میان‌مدت تحت اجرا قرار داده شده و باید تا تیرماه ۱۴۰۱ خروجی مشخصی در این زمینه بدهد، اجرایی کردن همین موضوع است. قراردادهای رسمی باید گسترش پیدا کنند و شروط ثابت و متغیر، در قراردادهای رسمی استاندارد شوند. منظور از قراردادهای رسمی فقط آنهایی نیستند که در دفاتر ثبت شده و یا در حال ثبت هستند، بلکه قوه‌قضائیه به دنبال گسترش آنهاست. باید همان‌طور که اساتید عنوان داشتند، به دنبال تسهیل در ثبت اسناد رسمی باشیم. امروز اگر شخصی بتوانند قرارداد و یا مبایعه‌نامه‌ای را ثبت کند با تردیدی روبروست. ثبت ما در حال حاضر زیرساخت‌های مناسبی ندارد. اگر کسی وکالت بلاعزلی در دفاتر اسناد ثبت بگیرد، همان خوشحالی را خواهد داشت که دکتر تفکریان اشاره کردند و گمان می‌کنند از همان روز صاحب ملکی شده‌اند؛ در حالی که یک وکالت‌نامه است و این وکالت‌نامه می‌تواند هم‌ردیف خود، ظرف چند روز بعد، به شخص دیگری هم داده شود. آگاهی که مهندس کوچک‌زاده اشاره کردند وجود ندارد. از طرف دیگر، شخصی که ظرف چند روز بعد از این وکالت‌نامه، می‌خواهد در دفترخانه دیگری وکالت بلاعزل بگیرد، به او هم چیزی گفته نمی‌شود؛ اگر او هم بپرسد، نهایتاً می‌گویند ظرف چند روز گذشته سند رسمی برای این ملک به ثبت نرسیده است، بدون اینکه اطلاعات دقیقی در این زمینه وجود داشته باشد. جهل و نبود زیرساخت‌ها، دو مشکل اصلی هستند که در ترویج ثبت اسناد رسمی با آنها مواجهیم. قانون نیاز به اصلاح و ترمیم دارد و باید قضات محترم را بیشتر با مسائل ثبتی آشنا کرد.»

در بخش دوم این کرسی، دبیر علمی جلسه از دکتر تفکریان درخواست نمود که به جمع‌بندی مطالب خود بپردازد. دکتر تفکریان بیان داشت: «مطلبی که عرض کردم، باید روی آن کار شود و تحقیقات و فعالیت علمی در مورد آن صورت بگیرد تا بتوان از آن استفاده کرد. در گذشته اسناد مالکیت راجع‌به املاک، تنظیم بهتری داشت. روز به روز بر اسناد مالکیتی که فاقد کارایی می‌باشند، افزوده می‌شود؛ زیرا ساختار جامعه یک‌مرتبه تغییر پیدا کرده است. مثلاً یک ملکی به مساحت ۵۰۰ مترمربع داشتم که یک سند داشت. حالا رفته‌ام جواز گرفته‌ام و ۲۰ واحد آپارتمان ساخته‌ام. آمده‌ام پایان‌کار بگیرم و می‌بینم با این مشکل مواجه است که مالک خلاف کرده و باید جریمه بدهد. یک روزی این را به من فروخته متری یک میلیون تومان و الان متری ۱۰ میلیون تومان است. این ملک سند دارد، اما انگار این سند برای این ۱۰ واحد کارایی ندارد. تعداد این موارد دارد هر روز بیش‌تر می‌شود. در مورد راه‌کار هم من راه‌کار را همان ابتدا گفتم، البته باید روی آن کار شود. یک سامانه جامع املاک داریم. زمانی که سند صادر می‌شود، در آن ثبت می‌شود؛ اما این‌که من عرض کردم، این بود که یک سیستمی پیاده شود که بنگاه معاملات ملکی معامله‌اش را که انجام می‌دهد، مکلف باشد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. در اسناد رسمی همین قرارداد عادی را در سامانه ثبت کند تا اگر خواستند مجدداً معامله کنند، این سیستم نشان دهد تا حداقل دو مرتبه این را معامله نکنند».

وی در ادامه ضمن اشاره به عدم کارایی قانون پیش‌فروش آپارتمان، به تبیین نقش ثبت در پیشگیری از جرم پرداخت و گفت: «ثبت زیرمجموعه قوه‌قضائیه است و قوه‌قضائیه باید آن را تجهیز کند. اگر ثبت عملیات را صحیح انجام دهد، اسناد درست باشد و هر معامله‌ای که صورت می‌گیرد، آثاری داشته باشد و در سامانه ثبت شود، پیشگیری محقق می‌شود. در مورد آموزش نیز همان زمانی که برای معامله می‌روند، باید آموزش صورت بگیرد. باید دفترخانه به هنگام انجام معامله بگوید که این ملک سند ندارد، این مشکلات را دارد و همه این‌ها را به طرفین تفهیم کند. در مورد نسبت قانون مدنی و قانون ثبت نیز، قانون ثبت یک قانون خاص و قانون مدنی یک قانون عام است. وقتی قانون ثبت به سند رسمی اشاره می‌کند، باید مطابق ماده ۷۰ این قانون به دفترخانه مراجعه شود. به‌طورکلی عقیده من بر این است که مشاورین املاک را ملزم کنیم. پیش‌نویس جدیدی را تهیه کنیم و در اختیار آن‌ها قرار دهیم. بعد بیاید در دفاتر اسناد رسمی. باید تشریفات را کاهش دهیم و مالیات را بدهیم دارایی بگیرد. دفترخانه، ثبت و اجرا را باید تجهیز کنیم. این کار یک کار عمده و حقوقی است و نیاز به جلسات متعدد، برنامه‌ریزی و … دارد».

سپس، دبیر جلسه از دکتر آدابی درخواست نمود که به جمع‌بندی مطالب خود بپردازد. دکتر آدابی بیان داشت: «مشکل ما در حال حاضر مشکل قانونی است و خیلی به اجرا مربوط نمی‌شود. لفظ «مگر» که در انتهای ماده ۶۲ آمده است، باعث شد که اصل قضیه تحت‌الشعاع قرار بگیرد؛ یعنی بنا بر این بود که اسناد غیررسمی در مقابل اشخاص ثالث اصلاً معتبر نباشد، اما متأسفانه این لفظ که آمد، باب این را که این موضوع بتواند در مراجع قضایی مطرح شود، باز کرد. من اعتقادم این است که ابتدا بین متولیان امر و اعضای محترم شورای نگهبان جلسات تعاملی برگزار شود و در آن‌جا حساسیت موضوع تبیین شود و نهایتاً این موضوع و معضلی که حادث شده است، یک‌بار برای همیشه حل شود و ما دیگر شاهد این تشتت و اختلاف‌هایی که در برداشت‌ها وجود دارد، نباشیم. لذا پیشنهاد مشخص من این است که در این رابطه بین دو مجموعه‌ای که می‌توانند در این تصمیم‌سازیِ جدید که در رابطه با اموال غیرمنقول صرفاً سند رسمی ملاک است، ذی‌اثر باشند، چاره‌اندیشی صورت بگیرد».

سپس، دبیر جلسه از دکتر مشایخ درخواست نمود که به جمع‌بندی مطالب خود بپردازد. دکتر مشایخ بیان داشت: «در خصوص ادامه آسیب‌هایی که وجود داشت، یکی سختی صدور سند مالکیت است. مثلاً در خصوص اسناد مشاعی وضع و تشریفات به‌گونه‌ای است که اصلاً به استناد مبایعه‌نامه سند صادر نمی‌کنند. دیگر این‌که قانون‌گذار یک‌سری ممنوعیات را پیش‌بینی کرده است؛ هم‌چون منع تغییر کاربری و منع تفکیک اراضی زراعی، اما هیچ راه‌کاری برای استفاده بهینه مالک ایجاد نکرده است. فقط از ممنوعیات صحبت کرده که منجر شده است به این‌که مردم بروند به‌صورت زیرزمینی و بدون توجه به قانون، اسناد عادی را تنظیم کنند. دو نکته اساسی وجود دارد؛ یکی بُعد قضایی بودن قوانین ما است. در شورای‌عالی ثبت دو نفر قاضی و یک نفر ثبتی برای امر ثبتی وجود دارند. در هیأت‌نظارت ثبت استان بازهم دو نفر قاضی وجود دارند برای امر ثبتی. در همه این موارد هم به محض این‌که ترافعی شود، باید به دادگاه مراجعه کنند. نکته دیگر، هزینه‌دار بودن ثبت اسناد است. نیم درصد مبلغ مندرج در سند رسمی به‌عنوان حق‌الثبت گرفته می‌شود. در قانون بودجه هم دو یا سه سال است که باز نیم درصد دیگر تعیین شده است؛ یعنی شما باید یک درصدِ مبلغی را که در سند می‌نویسید، پرداخت کنید. هرچند در مورد املاک این موضوع براساس ارزش معاملاتی است، ولی یک درصدِ مبلغ سند مبلغ کمی نیست و همین، مردم را از اسناد رسمی گریزان می‌کند و به سمت اسناد عادی می‌برد. بُعد دیگری هم که وجود دارد، آسانی سلب مالکیت و ابطال اسناد است. در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و در خصوص قانون ملی شدن جنگل‌ها، قانون‌گذار خیلی آسان آمده اسناد را سلب مالکیت کرده و همین سبب شده است مردم به اسناد عادی روی بیاورند. در واقع، خود قانون قبل از همه متزلزل‌کننده اسناد رسمی است و یا مانع تنظیم اسناد رسمی است؛ اما چه باید کرد؟ این درست است که ما باید سیستم تقنینی را اصلاح کنیم، اما این یک امر زمان‌بر است که نیاز به متقاعد کردن نمایندگان مجلس دارد. در حال حاضر، سیستم صدور سند رسمی در دفترخانه‌ها را می‌توان اصلاح کرد. این کار نیاز به قانون ندارد. برای پیشگیری از جرایم در خصوص اموال یعنی سند رسمی و برای این‌که ما صدور سند رسمی را تسهیل کنیم، کافی است که خود قوه‌قضائیه این بخش‌‌نامه‌های ثقیل و متراکم ثبتی را بردارد و منقّح کند. پس قبل از این‌که قانون تصویب شود، کافی است که قوه‌قضائیه همت کند و روش‌های اجراییِ صدور سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی را تسهیل کند. دیگر این‌که می‌توان به موجب بخش‌نامه‌ها و آیین‌نامه‌ها راه‌های ترمیمیِ جبران ضرر را قرار داد. اگر من سند رسمی را به دیگری منتقل می‌کنم، می‌توان دو کار انجام داد که این سند رسمی معتبر بماند. یکی آن‌که ما بیاییم فروشنده را مجبور کنیم که مبیع را بیمه کند. این نه نیاز به قانون دارد و نه هزینه چندانی دارد، اما شدنی است؛ یعنی به جای ابطال سند و اصلاح قانون، نگاه ترمیمی و جبران ضرر وجود داشته باشد. دیگر آن‌که ما باید نهاد داوری را در اسناد رسمی پیش‌بینی کنیم؛ یعنی یک بند در همه اسناد اضافه شود که سردفتر تنظیم‌کننده، داور مرضی‌الطرفین است و طرفین نباید به دادگاه مراجعه کنند. قانون آیین دادرسی مدنی هم این اجازه را داده است. نکته آخر این‌که در مورد ماده ۴۷ قانون ثبت، عرض بنده این است که ما الان به اندازه کافی دفاتر اسناد رسمی داریم و کافی است که رئیس قوه‌قضائیه مقتضی بداند. سخن آخر این‌که بسیاری از اسنادی که هم‌اکنون ثبت‌‌شده نیست و سند رسمی ندارد، ماده ۸۸ قانون ثبت اجازه انتقال آن‌‌ها را داده است. هم‌اکنون هیچ سردفتری جرأت نوشتن این را ندارد. نکته آخر این‌که آن‌چه درِ دفترخانه‌ها را به روی مردم بسته است، این است که درِ ناظرین انتظامی ثبت قوه‌قضائیه به روی دفترخانه‌ها باز است؛ یعنی اگر سازمان ثبت دیدگاه ارشادی و فنیِ آموزنده نسبت به دفاتر داشته باشد تا این‌که در پی کشف تخلفات باشد و دیدگاه نظارتی نسبت به آن‌ها داشته باشد، دفاتر شجاعت بیش‌تری در تنظیم سند رسمی خواهند داشت».

در ادامه دبیر جلسه از مهندس کوچک‌زاده درخواست کرد تا جمع‌بندی از مطالب خود ارائه دهد. وی اظهار داشت: «من علاوه‌بر حقوق، در رشته مهندسی و برنامه‌ریزی نیز تحصیل کرده‌ام. از دیدگاه من، ما نیاز به تشکیلات و تمرکز در تصمیم‌گیری داریم. جای این تشکیلات هم در قوه‌قضائیه است. این دغدغه و معضل حس شده است و حالا باید با کمک اساتید و صاحب‌نظران ساختاری برای آن ایجاد کرد. پس از آن می‌توان برمبنای این ساختار، مباحث پژوهشی، اجرایی یا زیرگروه‌ها و کارگروه‌هایی داشت و برنامه‌ریزی انجام داد. همان‌طور که می‌دانید برای هر برنامه‌ریزی نیاز به مطالعه، تجزیه و تحلیل و در نهایت پیشنهاد، تحقیق و اجرا است. همان‌طور که در جلسه نیز طرح شد، ما نیاز به آموزش در حوزه تنظیم اسناد رسمی، عواقب و معضلات سند عادی داریم. قوانین ما باید اصلاح شوند و تنظیم اسناد رسمی تسهیل شود. امیدواریم این ساختار در قوه‌قضائیه تشکیل شود و بتوانیم با استفاده از آن به حل‌وفصل معضلات بپردازیم. البته این برنامه‌ریزی می‌تواند در سه مقطع کوتاه‌مدت، میان‌مدت و درازمدت باشد. برای مثال آموزشی که در پیش‌دانشگاهی باید صورت بگیرد، برنامه‌ای درازمدت است. برخی از حوزه‌های برنامه‌ریزی به آموزش و گروه قضات و سیستم قضایی برمی‌گردد.»

پس از پایان صحبت‌های مهندس کوچک‌زاده، دبیر جلسه از دکتر اسکندری شهرکی درخواست کرد تا مطالب جمع‌بندی خود را ارائه دهند. دکتر اسکندری بیان داشت: «من با نظر سایر اساتید موافق هستم. معاونت پیشگیری وظیفه خود می‌داند در این حوزه‌ها وارد شود. پیشگیری از وقوع جرم و حدوث اختلاف، از وظایف ذاتی ماست. در حال حاضر مباحثی در حوزه‌های تبیینی، قضایی و اجرا مطرح است. دست یاری خود را به سوی همه دوستان و صاحب‌نظران دراز می‌کنیم. امیدواریم با کمک دوستان بتوانیم مسائل را بهتر پیش ببریم. نمونه‌هایی از سند تحول قضایی قوه‌قضائیه را مطرح کردم که در حال حاضر مشغول کار بر روی آنها هستیم. قطعاً نیاز داریم از بار علمی دوستان استفاده کنیم. در حوزه اجرایی هم از کمک‌ها استقبال می‌کنیم تا این مباحث بهتر پیش برود. در نهایت به نظر می‌رسد علاوه‌بر این‌که دستگاه قضایی از زیر بار تعدد پرونده نجات خواهد یافت، نیاز مردم نیز رفع خواهد شد. مردم طعم خوب استفاده از اسناد رسمی را خواهند چشید و قطعاً با افزایش جذابیت این حوزه، به سمت آن تمایل بیشتری خواهند داشت. در حوزه بیمه نیز اقداماتی صورت گرفته که گزارش آن قابل ارائه است. نزدیک به دو سال است که با بانک مرکزی، بیمه مرکزی و نهادهای دیگر در حال مذاکره‌ایم. ایراداتی را وارد کرده‌اند که در این زمینه اساتید می‌توانند به ما کمک کنند تا موانع را رفع کرده و به مقصود برسیم. در خاتمه باید عنوان کنم به دنبال این هستیم چنین نشست‌هایی ادامه پیدا کند و بتوانیم از تفکرات دوستان استفاده کنیم و به مباحث مطروحه دست یابیم.»

پس از صحبت‌های دکتر اسکندری، دبیر جلسه از ارائه‌کننده درخواست کرد تا به جمع‌بندی مطالب خود بپردازد. دکتر تفکریان اظهار داشت: «در رابطه با ماده ۴۷ که آقای مشایخ اشاره داشتند باید بگویم که در تاریخ ۵/۱۲/۱۳۵۳ وزارت دادگستری وقت، بخشنامه‌ای صادر کرده که به موجب آن تمام نقاط کشور، زیر پوشش اجباری رفته است. به موجب این بخشنامه کلیه عقود و معاملات موضوع بند یک ماده ۴۷ (اسنادی که در جریان ثبتی هستند) قانون ثبت را تا شعاع ۶۰ کیلومتر معاملات موضوع دفاتر اسناد رسمی مقتضی تشخیص داده است. به این ترتیب الزامی بودن ثبت این‌گونه عقود و معاملات را در دفاتر اسناد رسمی اجباری کرد. تاریخ‌های مختلفی در چندین صفحه مورد اشاره واقع شده ولی از سال ۱۳۵۳ به بعد تاریخی اعلام نشده است. چون همه‌جا زیر پوشش رفته است.»

وی در ادامه در پاسخ به سؤال حاضرین در جلسه اظهار داشت: «دادگستری‌ها اغلب گرفتار هستند. ما نیاز به آموزش داریم. باید هم آموزش داد و هم به بنگاه‌ها بسیاری از مباحث را تفهیم کرد. در رابطه با تعارض میان مصوبات مجلس و شورای نگهبان نیز باید بگویم مجلس تصویب کرده و در شورای نگهبان مباحثی طرح شده است. شورای نگهبان یکی دو باری اصلاحی ارسال کرده و در موارد دیگری نظر داده است. این موارد باید رعایت شوند. چراکه وظیفه شورای نگهبان، انطباق با مسائل شرعی و قانونی است. در رابطه با ماده ۸۸ هم باید بگویم ماده‌ای که مورد اشاره من قرار گرفت، ماده ۱۲ قانون ثبت بود که در تاریخ ۱۰/۳/۱۳۲۲ اصلاح شد. در آنجا گفته شده که ده سال فرصت داده شده تا املاک ثبت شوند و اگر نیامدند دفاتر اسناد رسمی، معامله را انجام نخواهند داد و باید ۲۵ درصد حق‌الثبت مازاد بپردازند. این دیگر خودبه‌خود آن را نسخ می‌کند.»

در انتهای جلسه، از داوران و شرکت‌کنندگان در جلسه قدردانی به عمل آمد و دبیر جلسه، رأس ساعت ۱۴ و ۳۰ دقیقه ختم جلسه را اعلام کرد. مشروح مطالب ارائه‌شده در این جلسه را می‌توانید در وب‌سایت پژوهشکده حقوقی شهردانش به آدرس www.sdil.ac.ir مشاهده کنید.

تیزر معرفی اجلاسیه:

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *